這時潘石巖在路上。

五年前，soho中國有限公司的上市進(jìn)程結(jié)束了。 五年后，soho中國卷土重來。 這次，已經(jīng)沒有事故了。 香港聯(lián)合處預(yù)定掛牌的時間是10月8日。

迄今為止潘石巖、張欣夫婦試圖避免各種財富排行榜，但上市后，他們明顯進(jìn)入了內(nèi)地富豪排行榜的前幾名。

募捐金額逼近碧桂園

soho中國( 0410.hk )的公開發(fā)售始于2007年9月21日，截至9月27日中午，該企業(yè)于9月17日在香港舉行投資者介紹會，企業(yè)董事局主席潘石嚴(yán)、行政總裁張欣隨后前往歐美，展開ipo的全球公演 高盛、匯豐銀行、UBS擔(dān)任soho中國的推薦人、聯(lián)合賬本管理員，其中UBS是后來的加入者。

根據(jù)soho中國有限公司的股票募集證書，世界上發(fā)售了15.4942億股，占發(fā)行后總股票的30.99%。 其中90%賣給國際機(jī)構(gòu)的投資者，10%賣給香港散戶。 但是，這個比例已經(jīng)調(diào)整了。 瑞銀亞洲執(zhí)行董事、中國股票資本市場部主管朱俊偉9月20日晚在飛機(jī)上用手機(jī)對本報記者說，soho中國決定“把很多股票留在散戶”，發(fā)售比例將從預(yù)定的10%增加到15%。

soho中國每股定價區(qū)間為6.30~8.30港元，最終定價于9月28日明確，定價上限最多收集128.6億港元，其募集金額比今年4月在香港上市的碧桂園控股有限企業(yè)( 129億港元)要

soho中國全面行使超額配股權(quán)(公開認(rèn)購部分超額認(rèn)購100倍以上，香港市場上通用穿“綠色鞋”)，企業(yè)可以追加發(fā)售核電站上市股票數(shù)的15%即232413000股。

朱俊偉表示，目前機(jī)構(gòu)預(yù)約超過15倍，散戶預(yù)約更活躍，soho中國穿著綠色鞋子，高端定價基本成為事實。 也就是說，soho中國的最大募捐金額將達(dá)到19億美元。

值得注意的是，多家香港地產(chǎn)大亨和知名投資機(jī)構(gòu)成為了soho中國的基礎(chǔ)(戰(zhàn)術(shù))投資者。 現(xiàn)在明確的基礎(chǔ)投資者達(dá)到了7家，共計購買了23.4億港元( 3億美元)。 其中，郭鶴年和嘉里建設(shè)(作為同一主體)共購買6億港元，占擴(kuò)大股票的5.4%，九龍倉集團(tuán)主席吳光正也購買6億港元，占擴(kuò)大股票的5.3%，榮智健和中信泰富，華人置業(yè)理事長劉鋒雄，。 禁止銷售期限是六個月。 恒基地產(chǎn)董事局副主席李家杰也表示有意購買。

根據(jù)股票募集證明書，soho中國募集資金，主要用于將來的前門項目收購、三里屯soho項目和光華路soho的建設(shè)、長城腳下的公社項目的開發(fā)等。

潘石巖夫婦一家暴漲到500億

soho中國的發(fā)售日從預(yù)定的6月開始持續(xù)延期，北京業(yè)界的說法來源于發(fā)售推薦人和潘石巖夫婦在定價上有差異，即潘石巖夫婦認(rèn)為發(fā)售推薦人的定價很低。

據(jù)離soho中國最近的業(yè)界相關(guān)人士介紹，高盛對soho中國的評價是“比較保守”，價格很低。 潘石巖之后之所以增加瑞士銀行為ipo聯(lián)合經(jīng)營者，是因為UBS對高盛在定價方面更為過激。

soho中國預(yù)測2007年綜合利潤在16.24億元以上，比2006年的3.4億元增加337%。 2004-2006年，soho中國運(yùn)營利潤為8.06億元、16.47億元、7.71億元，凈利潤分別為4.24億元、8.65億元、4.10億元。 沒有人解釋2006年綜合利潤3.4億元和凈利潤4.10億元的差距。

soho中國預(yù)測2007年全國稀釋后每股利潤為0.324元人民幣，股價收益率將從18.9倍提高到24.9倍。 與此相對應(yīng)，定價6.3-8.3港元的定價是高還是低？

朱俊偉說，由于機(jī)構(gòu)預(yù)約和潛在的散戶預(yù)約是積極的，soho中國傾向于高端定價，即接近8.3港元的上限。 北京的一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為soho中國的定價很高，而即使最終明確高端定價，朱俊偉也認(rèn)為soho中國的定價很低。 他們完全可以漲價，潘石屹說:“我們不太貪婪。”

朱俊偉認(rèn)為價格低的理由是，soho中國預(yù)測2008年的股價收益率將是15.2倍，碧桂園的股價收益率將達(dá)到30倍以上，富力等也將達(dá)到20倍以上。 所以，與碧桂園、富力的股價相比，朱俊偉預(yù)計soho中國上市后不久將有很大的上漲幅度。

soho中國于2002年在開曼群島注冊，最終控制了潘石巖、張欣。 朱俊偉表示，潘張夫婦占soho中國總股的“78%”。 正式交易前，soho中國的總市值約為60億美元，上市后上漲30%計算，市值將從70億美元達(dá)到80億美元。 據(jù)此，潘氏夫婦很快就達(dá)到500億元以上，可以直接追逐碧桂園最大股東楊惠妍。

朱俊偉說潘先生“趕上了好時機(jī)”。 2002年soho中國上市是因為當(dāng)時內(nèi)地房地產(chǎn)市場狀況不好，香港投資機(jī)構(gòu)和基金管理者還在pa (市場凈率)上看到內(nèi)地房地產(chǎn)公司。 從今年年初開始，投資機(jī)構(gòu)在pe (股價收益率)上看房地產(chǎn)公司，更重視公司的成長性，今天投資者對soho中國有活躍的預(yù)約。

任志強(qiáng)曾經(jīng)對本報記者說，房地產(chǎn)資本化最直接的效果是房地產(chǎn)企業(yè)的資本呈現(xiàn)幾何倍數(shù)的快速增長，當(dāng)然也包括企業(yè)全體人員個人財富的快速增長。 但有些他沒說:潘石屹就是這樣，任志強(qiáng)自己也是。

soho中國商業(yè)模式:新鴻基？

與碧桂園5400萬平方米的土地儲備相比，soho中國只有100萬平方米的土地儲備真的很冷。 朱俊偉認(rèn)為，有些公司的土地儲備可能達(dá)到數(shù)千萬平方米，但位于郊區(qū)，有些公司中心城區(qū)的100萬平方米土地儲備可能超過1000萬平方米的價值。 這是兩種不同的商業(yè)模式，以以前流傳下來的土地儲備迅速發(fā)展的模式看不到soho中國。

潘石巖多次向本報記者宣傳他的創(chuàng)新、活力的商業(yè)模式:集中在中心城區(qū)，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主。 soho中國開發(fā)的總建筑面積中，住宅項目為21%，寫字樓為53%，零售店為23%，酒店項目為3%。

soho中國開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目基本上以銷售為主。 但是，潘石巖此前告訴本報記者，soho中國將改變其運(yùn)營模式。 三里屯soho是開始。 總計劃建筑面積為465680平方米的三里屯soho，soho中國自營房地產(chǎn)面積大幅增加，最高持有面積達(dá)到50%，但前門項目以自營為主。

朱俊偉對本報記者說，北京前門項目是導(dǎo)致soho中國從6月份開始延期的主要原因。 現(xiàn)在前門的33塊土地已經(jīng)歸潘石巖名下，剩下的11塊土地辦理公開投標(biāo)手續(xù)，不出意外的話由soho中國取得。 朱俊偉表示，前門項目暫時未納入上市公司，預(yù)計年底前soho中國將通過收購的方法將這些地塊納入上市公司。

北京前門綜合改造項目建筑面積36萬平方米，年底基本關(guān)閉，預(yù)計明年5月營業(yè)。

截至去年年底，soho中國在北京cbd已或正在開發(fā)的項目建筑面積達(dá)到155萬多平方米，占北京cbd總計劃建筑面積的19%。 朱俊偉說，雖然soho中國的土地儲備很少，但都位于中心城區(qū)，價值很高，soho中國今后會大幅增加房地產(chǎn)的持有面積，其商業(yè)模式與香港之地、新鴻基、太古集團(tuán)類似。 根據(jù)朱俊偉的解體，以每年30-40萬平方米的開發(fā)規(guī)模，soho中國現(xiàn)有的土地儲備可以在4-6年內(nèi)開發(fā)。 soho中國推出的資金可以購買越來越多的土地用于開發(fā)，土地儲備不用擔(dān)心。

另外，據(jù)不透露姓名的人透露，soho中國的未來依然以北京為中心，但不排除進(jìn)入上海。