原件:斑馬的費用

幾個月前，上司舒策城剛和四川儀隴縣政府協商了50億個商業地產項目。

儀容相似，五洲國際近年熱衷于在三四縣城市建設商業地產項目，至今有41個項目，遍布國內中西部。

但是，在房地產宏觀調控的背景下，五洲國際受到了深刻的波及。 去年企業所有者約占損失5.18億元，資產負債率接近85%，流動性負債凈額達26.27億元。

高負債，項目多，周期慢，讓獨立會計師結構香港立信德豪深感擔心。 “有重大的不明確因素，可能會對企業的持續經營能力構成重大疑問。 ”。

除了最近被媒體曝光的企業真項目、昆山項目問題等，五洲國際可能已經到了真的拼上性命的時候了。

五億十八千萬元的巨額損失

在去年的房地產限制背景下，五洲國際( 01369.hk )受到了嚴重的損害。

根據年報，企業已經擁有者必須占損失5.18億元，流動負債26.27億元，與年報數據相比，香港獨立會計師發行的意見非常令人擔憂，“其記載的其他事項有重大不明確的因素，貴集團的持續經營能力

年年報發現斑馬的支出使企業房地產迅速發展收入減少了7.7%，主要原因是銷售面積減少，平均售價下降，土地價格和建筑價格上漲。

隨著商業房地產的訴求變軟，五洲國際租金方面的利潤進一步縮小，去年收入為1.06億元，同比減少9.5%。

五洲國際去年只有兩個收入增加，一個是商業管理服務，收入1.48億元。 另一項是物業管理服務，收入0.24億元。

2005年前后，溫州人舒策城在無錫做商業地產項目得到第一桶金，從此企業從江蘇無錫走向全國。 到去年年底，該公司的商業項目達到了41個。

斑馬使用初步統計，在五洲國際旗下的項目中，有25個商貿物流中心、15個商業綜合體和1個住宅項目，據年報報道，已有34個項目完成建設，總建筑面積577.6萬平方米

除無錫項目外，五洲國際特別喜歡在國內三四線城市建設商業地產。 例如云南保山、江蘇宜興、湖北襄陽、重慶忠縣和永川等。

在這樣的小城市建設和運營專業市場、商貿城等，項目的挑戰性不一般，有無當地產業支持、有無地區特征等，都制約了客戶的購買行為和企業的利益水平。

出賣兒子和討債并行進行

各種跡象表明五洲國際試圖用各種方法克服危機。

首先裁員比較明顯，員工總數從年的2503名減少到年的2196名，裁員集中在房地產的迅速發展和房地產經營方面，其中后者裁員180名。

具體來說，財務數據中隱藏著年和年的財務運營。

根據斑馬的費用觀察，年報中，企業所有者應該占利潤才1.01億元，對于這一業績，企業將其歸結為銷售和管理的雙重作用，實質上歸功于當年的資產銷售。

年6月，五洲國際計劃在哈爾濱市花2.5億元占領兩塊土地，建設五洲夢幻島項目，370萬平方米的建設面積堪比上海迪斯尼第一期，此事符合哈爾濱香坊區國民經濟和社會迅速發展第十三五年計劃綱要 第二年，這個項目轉讓給了當地的地產代理。

這個項目被倒賣，業界人士認為是五洲國際賣血自助。

年和年，企業已經聚集了資金壓力。 根據年報，這兩年經營活動的凈現金流分別為-11億元和-1.5億元，同期還款利息分別為8億元和9億元。 年，利息負債達到31億元。

年12月中旬，五洲國際子企業轉讓南通五洲商業投資有限企業。 年，真五洲國際置業所有權賣給了江蘇潤港石化。

然后，企業密集發行債券。 年8月、9月、年1月，分別在國內非公開發行的3次全部3年企業債券分別為5億元、15億元、10億元，年票利率為6.9%、7.4%。

根據年報，當年利息和有償貸款總額達到56億元，其中年即期還款為32.40億元。

今年以來，舒策城減持了20多次企業股票，兌現了288.21萬港元。 現在舒策城擁有五洲國際25.35億股，下降到50.81%。

五洲國際集中在三四線城市的商業地產項目并沒有很大程度上連接大型和核心城市的短兵，但其售后服務和租賃模式一直受到質疑。 簡單來說，五洲國際低價取地，商店建成后，業主買來租給五洲國際實際運營，業主收取租金和收益，企業賺取差額和服務費。

這種模式存在的前提是商店可以出租，而且可以按時實現對業主的收益承諾。

事實上，近年來實體生意不太好，三四線城市特別糟糕。 商店貸款不好成為常態，各地租金的收益率低于預期。

這給五洲國際的運作模式帶來了致命的傷害。

五洲國際明顯意識到商業地產的短板，年報中董事局主席舒策城高調表示:“適當增加住宅的土地儲備比例，改善經營性現金流。”

去年6月，五洲國際收購了浙江紹興嵊州檀山府和河北邢臺月晟.天璽臺兩個住宅項目。 據企業官網報道，這兩個項目分別重點開發別墅和洋房產品，無疑是對五洲國際的一大考驗。

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