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本文是嘉康在博鰲觀點地產年會上的發言(，8.15 )。

謝謝你的主持人。 大家好！ 關于我們這個單元的金融和資本視角，談談關于基礎制度建設必須考慮的投資融資制度視角下的基本認知。

我想從四個層面簡單地報告我的意見。

首先，描繪房地產和房地產業的概念。 我們在房地產業的概念下，實際上是指以土地和建筑物為對象相關開發、建設、經營、管理、派生的裝修等形成綜合產業。 通常認為房地產業屬于第三產業，具有先導性、基礎性、牽引性，但也具有風險性。 這個行業也被稱為房地產業和房地產，在實際生活中很了解這些概念。 那么從現象形態的注意出發，不動產分為至少4類，除了工業、商業、住宅3類以外，政府行政、社會團體、防衛等必要的不動產還可以構成第4類。 實際生活當然有人們所說的“綜合體”、“商家”等幾個不同的特征，但這些并不否定上述的基本分類。 通常，房地產業是指市場主體介入的這些房地產事務所形成的這個行業。 在昨天晚上的討論中，再次強調一定會成為國民經濟的支柱產業。

在第二層，說說房地產業的所謂金融屬性來自哪里。 我想強調特定的觀點。 房地產實際上必然具有自然壟斷性，在經濟社會快速發展的過程中伴隨工業化推進城市化，首先是一點中心區域，其地皮和地皮上的這些建筑物合成的房地產或房地產，在各種資源配置過程中，社會各種主體不斷增加 比如北上廣深一線城市，還有很多省會城市，中心城市，好的地區都在所謂的中心地區，中心地區的這些人說的房地產和房地產，都是被爭奪的對象，大家都想參加其資源配置，讓自己擁有相應的物權。 對于這樣的對象，實際形成的競爭結果是，張三擁有就由張三獨占，李四擁有就由李四獨占，沒有其他物品那樣可以在競爭中選擇的替代品和后續產品。 比如，在西湖邊得到高水平環境優美的別墅，自然獨占而別人得不到。 早就知道西湖邊不允許重建別墅，所以已經建成的這些有限的別墅，必然在中國接受全球化的改革開放的迅速發展過程中，不僅是中國本土人，也是與世界投資界和中國開展交流活動的一點支付能力 誰希望在西湖邊得到他獨占的那種別墅，爭奪中間最大可能性的是大家競爭，結果成交量提高到了天價的位置。 這樣的自然壟斷性質可以類比為其他中心地區的房地產，或多或少具有這樣的賣方市場特征。 由于這樣的某人占有自然壟斷的優勢，由此產生的賣方市場的特征是，在這樣的中心地區由市場調節的房地產價格帶，在經濟明顯迅速發展的空之間有迅速發展后的力量的情況下，必然成交均價 根據嚴密的經濟學分類，房地產業也是實體經濟的一部分。 虛擬經濟是指援引《資本論》的古典定義，虛擬資本是指金融票據。 我們現在實際生活的虛擬資本并不意味著壞。 那是與制造業等實體經濟水平不同的金融表現形式的有價證券。 房地產業不屬于這個定義下的虛擬資產和虛擬經濟。 但第二，在實際生活中，房地產大多具有比較強的金融屬性。 這是因為在實際生活中接近賣方市場，具有被銀行和金融機構高度重視而成為抵押品的性質。 抵押的是什么呢貸款融資，以不動產為抵押獲得貸款是最方便的融資渠道。 當然，人們譴責銀行，他們成了典型的行，成了當鋪，典型的領域式銀行在中國已經普遍運行了好幾年。 因為有房地產抵押，貸款是有安全性的。 當然，這解放并結合了金融和房地產的融資功能。 第三，在財富管理方面，當然房地產有重要意義，很多時候，隨著中國經濟的迅速發展，表現為迅速增值，所以對于自然得到融資支持的炒作，人們關心的“泡沫化”問題，以及實際 我們過熱了前幾天出現的“炒作”式市場畸形，這個房地產業和融資、炒作中指導隨意事情的聯盟成為一體，當然這是極其不健康的現象，在這個過程中我們因這個炒作引起的市場大幅度下跌對國民經濟的 我認為不健康是最極端的形式是炒作，之所以被炒作，根本上是因為社會需要這樣的不動產。 這種房地產在融資方面有方便的抵押功能，在財富管理上有特別的價值，有受到人們重視的安全性。 如果沒有合理的制約(市場經濟中的這種制約必須以經濟手段為中心)，那么炒了它之后就會帶來泡沫化和社會經濟生活的不健康問題。

在第三個層面，我發燒了，我們必須打它，“930新政”式談了用行政手段強行抑制它的房地產管制，我已經反復指出了。 那越來越多的東西是治療標準，沒有治本。 中央所說的房地產業健康迅速發展長期機制，一定要在年“930”新政以后，落入中央經濟業務會議特別強調的“基礎性制度建設”概念。 我覺得只是基礎的制度建設完成了，改革就變得困難了。 這個長期的健康機制真的可以建立。 我認為現在在這方面努力，至少涉及土地制度、住房制度、投資融資制度和稅制。 今天的觀點是，首先談談投資融資制度。 投融資制度中首先要處理理論上應該解體的問題。 也就是說，大家關心的房價太高了，這個市場容易過熱，又大又下跌，和貨幣供應量的關系是什么？ 我有這樣的觀點。 房價上漲是因為貨幣投入太多，抑制銀根，房價可以控制。 我的看法是這樣的。 簡單來說，房價上漲的具體情況與貨幣供應量的變化無關。 貨幣供應量從總量影響經濟運行的全球。 它間接表現為全球中間的各產業部分。 或多或少都會受到它的影響。 如果說整個社會緩和流動性，貸款更容易，獲得投資相關機會的可能性更大。 但是，在這種情況下，各領域受到的影響不同。 為什么不？ 這是每個領域的供求不同，這時增加了構成要素，根據賣方市場、買方市場的不同情況也不同。 進一步分解的話，不動產的訴求面(如果我們把保障軌道的狀況放在一邊，商社性質的不動產交易)是有其訴求的購買力，這個購買力會隨著銀根的增長而變化。 銀根增長的一些變化是貨幣投入總量的變化，當然會影響房價。 但是，長期以來，在中國依賴房地產的城市化沒有迅速發展的時期，即完成快速發展階段之前，中國的中心區域持續擴大，但已經穩定在中心區域的一線城市和很多二線城市，那里的房地產越來越金貴， 所以，相關交易的平均價格為賣方市場成為上升曲線是基本的姿態，我們健康的長期機制是不要把這條曲線的斜率太高，讓它變得那么陡峭，讓它大大減少就是健康化。 在這個過程中，如果上漲曲線沒有太大的力量，如果貨幣的投入量更充裕的話，應該會發現越來越多的支付能力考慮在資源配置中配合這個上漲曲線來實現交易。 這種關系不能說貨幣供應量這一單一因素決定了房價的上漲。 我們寧可是這個行業的供求、供求對應，在很多中心地區，如果貨幣寬松，就容易隨著房價交易的熱上漲和房價的上漲。 如果我們能正確解決房地產市場雙軌，寄托低收入階層“住”的保障軌道底部，市場軌道的這個房價會上漲，不是表現資源配置的機制嗎？ 它通過中心區房價一定上漲，減少了越來越多的從外部流入中心區的購買壓力，通過這個市場機制，使我們中心區和非中心區在快速發展過程中的協調度整體化，得到一定市場機制方面的誘惑

我們不能指責考慮到這樣的健康機制，貨幣供應量會導致房價上漲。 例如，我們現在必須擴大內需，更加重視內循環，貨幣政策必須靈活緩和。 這是必然的。 杠桿成為穩定杠桿后，實際貨幣放緩，當然房地產市場在中心地區帶來了一定的變暖表現，完全合乎邏輯。 這個時候反過來看看吧。 貨幣供應量更充裕，所有領域物價都上漲了嗎？ 沒有中國其他領域的供應品，最典型的這幾年的電子產品，因為沒有房地產業這個地方相關的自然壟斷的特征，所以在有比較充分的市場競爭后，其供應能力很充裕，產品不斷供應，電子產品貨幣有多寬松 另外，我們的汽車，如果不考慮特殊關稅方面的調整要素，整體上也有降價的傾向，除了關稅下降以外，它還會有進一步下降的表現。 現在的私家車購買已經和十年前大不相同了。 340萬元可以買一輛很好的車。 價格為什么下降了？ 這些年的貨幣供應量，整體杠桿率高，貨幣供應量相當豐富，而且現在不是特別強調靈活緩慢嗎？ 但是，汽車的成交量完全沒有提高。 這是實際的供求關系、結構問題決定的各個行業，因此有不同的狀況。 要注意這種分解對我們房地產相關的認識更深，有助于我們房地產市場主體的相關決定的合理化。

最后一層，前面強調整個房地產，基礎制度方面的住房制度必然是雙軌的，有保障軌道，有必須墊底的市場軌道，必須與市場經濟的充分競爭機制對接。 這條雙軌在中國長期存在，保障室和商品房或完整的產權室，共存于社會生活中間，政府首先需要有好的國土開發計劃，合理提供這條雙軌運行所需的地皮(實際形態當然不考慮很多合理化因素 比如，盡量在某個地區，不形成明確的貧困地區、富裕地區。 高級別墅區不能強行與棚屋搭配，通常商品住宅即公租房、共享產權室，就像克強總理多年前說的“插花建造”，在社會更和諧這一點上可以形成合作條件)。 而在這方面，實際金融支持是商業金融和政策性金融的雙軌運行，必須正面認識房地產運行系統的健康長期快速發展。 在我們商業金融方面，當然必須根據住房貸款和反周期管制要求迅速發展比較靈活的利率變化等許多機制。 而且，我們的政策性融資機制是更不可避免的大副本:為了建設保障性住房，無論是公租房還是產權房，都需要盡可能用政策手段降低融資價格，而不是完全簡單地與市場接觸。 這種投融資可以從現象形態上納入綜合開發、連片開發的通板計劃(即，將保護房封裝在領域開發建設內)，如何結合相關的商業金融和政策性金融？ 我們過去做過一系列的探索，但必須在這方面做得更好。 政策性金融機制，遠離以財政為后盾的折扣、政策性信用擔保、產業吸引基金，政府只拿出很少的資金，通過伙伴關系積極探索非政府市場主體參與的ppp (政府與社會資本合作)。 ppp的建設經過棚戶區改造，接受保護室和商品房的建設，再接受連片的開發，可以綜合開發。 這個舞臺還提供了民營企業的廣闊天地。 從財政部已經得到的數據來看，這幾年制作的ppp不是國有企業得到的，45%左右的項目是民營企業得到的，另外是國有企業得到的項目，其分包，接下來的開發是民營企業和中小企業 因此，我認為ppp這個概念是中國投融資創新中非常關注、牽引、繼續快速發展健康化的重要創新幾個事項，也是房地產相關投融資的重要創新機制選擇。 社會上還有很多話要說，我想中國現在正在面對很多嚴峻的形勢，努力推進我們的現代化。 其中房地產業健康的迅速發展是必然的組成部分，在這一視角下，將財政折扣、財政支持的政策信用擔保給產業吸引基金和ppp，合成政策性融資體系，獲得商業金融和利益，支持房地產業整體健康的迅速發展

這些看法，請大家批評指正。 謝謝你！ ??

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