本文從“用益注意”微信公眾賬號轉型，原標題為“血與淚！ 香港大樓市大暴跌！ 房價暴跌震驚內地客人！ ，文案是金融視野從多個媒體綜合起來的。

不到三個月，香港的“地王”就會更新，預計在辣招下今年手樓也會繼續暢銷。 “在香港，不買房子是笨蛋”不透露姓名的業界人士說。

最近，住在上海的王洋(假名)有很大的中游不安感。

作為上海的本地人，他的“原始積累”比很多外國人來得早，他的大學時代，家人已經為他添了房子。 他自己也在同一個小區買了套房，兩套成本看100萬元(人民幣，下同)的房子就800萬元了。 他有點心煩意亂。

但是最近他對香港的房地產市場產生了濃厚的興趣，在聯系了香港的房地產商之后他開始了看房之旅。 繞香港一周后，王洋不停地喊“太便宜了”！ 例如，最近李嘉誠旗下的長實地產發布新樓“海戀”第三期，折扣結束后，每平方英尺的價格為12474港元~18256港元(約每平方米12萬~17.7萬人民幣)。

王洋說，香港的新盤價格每平方米12萬元，自己已經能以8萬元出售10年年齡段的房子，中間的差距已經不遠了。 加上香港的大樓租金幾乎完全可以支付貸款，不管怎么算他都覺得相當劃算。 這次，他決定即使付30%的稅率也要試試運氣。

像王洋一樣，很多人對香港的房地產市場感興趣。 不少人推出了“真金白銀”來支持香港房地產市場。 根據香港特區政府稅務局的數據，從年到財政年度，香港以外的居民需要支付購買者印花稅的2709件比上年上升23.6%，金額也同比增加48.4%，達到71.4億港元。

地王頻率現在的香港市場

年定為香港地產界的“大時代”。 今年2月，內地某開發商和合景泰富聯合拍攝香港鴨跖洲利南道住宅地皮，價格168億港元，每平方英尺地板價格2.33萬港元，已是香港“地王”。 5月16日，經歷了激烈的競爭價格，香港當地房地產開發商恒基地房地產以232.8億港元的價格投放了位于中環的美利道商業用地，該香港特區歷史上最昂貴的地皮遠遠甩在鴨胼胝洲“地王”后面。

該用地原為多層公共停車場，1973年建成開業，今年5月1日停止運營，面積約3.1萬平方英尺，最低和最高可建設大樓面積分別為27.9萬和46.5萬平方英尺，每平方英尺地價約5萬

根據銷售地條款，中標的快速發展商必須負責公共停車場的建設，相關面積納入項目總樓內，需要負責行人通道設施的建設、現有建筑物的拆除、環境判斷等，因此建筑價格比較高，項目

恒基地產副主席李家誠說，該項目繼香港中環國際金融中心之后，又成為一個標志性的廈門，項目約于2022年建成，總投資額預計超過260億港元。

地皮為232.8億港元，加上260億港元的投資額，意味著這個項目的總投資額已經達到492.8億港元。 之前盛傳的李嘉誠試圖出售同樣位于中環的甲級寫字樓“中環中心”，當時傳說中的售價為357億港元，與新的地王相比非常“白料理價格”。

但是中環中心現在不出售。 長實地產執行董事趙國雄一直在接受咨詢和購買者的報價。 如果是心理價格范圍的話，會考慮銷售，但是暫時收到的價格沒有反映“地王”的要素。

香港金管局招募“限貸”

新的“地王”誕生后，香港特區的監督管理機構也沒空。 5月19日，香港金融管理局(以下稱“金管局”)突然宣布了收緊住房貸款的新措施，控制香港樓市，共進行了三個招聘，使市場騷動。

根據金管局的文件，首先，銀行新提出的貸款風險下限從15%提高到25%，意味著銀行收緊新提出的貸款金額。 其次，關于增加一個以上貸款的借款人，將每月供給和收入比率的上限降低1成，將貸款成交量的上限降低1成。 有套房，但沒有償還貸款的人，購買第二套不動產的合計金額在1000萬港元以上的話，首付需要6成。 最后，限制來自香港以外地區的第一收入借款人，將月供給和收入比率的上限降低1成。

金管局規定上述三項反周期措施立即生效。

這是年以來金管局第八次收緊貸款政策。 金管局總裁陳德霖確定，新措施是將申請貸款和新貸款的人與不是香港本地人的貸款人進行比較是第一。

陳德霖說，新的反周期監管措施是為了加強銀行貸款業務的風險管理，即使美國利率開始正常化，香港銀行貸款市場的競爭也會加劇，香港的實際貸款利率不會上升，所以銀行提供了有魅力的現金回收，這些

另外，香港房地產市場過熱的風險最近持續上升。 特區政府差距房地產估價局的最新數據顯示，年3月的個人房價指數超過了年9月的高位。 住宅交易量是去年1月的3300件以上，恢復率從2倍超過了4月份的約7000件。

美聯房地產住宅部行政總裁布少明告訴記者，這次金管局公布的新措施以比較高風險的貸款為主，個別實力稍差的買家不能進入市場。 但是，由于市場對房地產的訴求很高，本港資金充沛，所以新措施材料對樓市的影響很輕微。

萊坊理事兼中華研究部主管林浩文認為金管局出的新把戲只有中游，很少轉家手。 現在香港境外購房者以內地購房者為主，很多貸款和主要收入比較來自外地借款人的相關措施，對有實力的投資者來說沒有問題，只是投資價格的增加和收益率的減少。

另外，香港許多業界人士認為，新措施上市后二手房的成交量會下降。 香港置業(房地產代理)有限企業行政總裁李志成認為，二手市場的購買者需要保證人的協助，短期內成交量將減少近一成。

萊坊理事兼大中華區研究及咨詢部主管紀言迅表示，由于二手市場停滯，所有購買者都流入市場，短期內樓價下調的壓力不大。 另一方面，即使海外買家暫時退縮，香港經濟的迅速發展和股票市場的繁榮帶來了一定的財富積累，所以購買力相當大，香港特區政府只能通過“辣”來抑制樓價。

林浩文預計今年的一手樓將繼續熱賣。 根據現在樓市的情況，預計今年樓市會上漲5%到8%。

“信貸限制”處理不了根本問題

金管局短期內多次插手。 5月12日，關于房地產快速發展商以高價購買土地，以高杠桿為地皮融資，金管局收緊了當地銀行對快速發展商融資的融資比率上限，同時對向銀行提供高成分貸款的快速發展商的信用風險增加了越來越多的資本

今年4月，香港特區政府制定了新規則打擊“一約多集團”:任何買家都需要以一份合同購買多個住宅房地產單位，支付15%的印花稅。

實際上，到5月19日新規定為止，金管局從去年開始進行了7次大動作，但效果并不特別明顯。

以年為例，金管局引進了銀行新貸款風險權重的下限。 當時很多銀行貸款風險的權重普遍只有6%到7%，第一是因為貸款拖欠少，所以是更安全的業務。 但是，金管局招聘后，確實讓香港幾家大銀行為此增資，但后來由于許多小型銀行不愿意增資，幾個月后，貸款的利息恢復到了未加的水平。

年至今，香港的樓價還沒有進一步上漲。 根據中原地產數據，中原城市的領先指數去年5月為79.2，而去年5月上升到156.44。 短短七年，許多房子幾乎翻了一番。

“在香港，不買房子是愚蠢的”不透露姓名的業界人士告訴記者。

根據上述業界人士的解體，香港特區政府希望控制樓價上漲，但供給一事無成。 現在香港房地產市場最大的問題是將來面臨嚴重的供給不足，樓價不會下跌。 另一方面，隨著北上廣闊的樓價接近香港的房價，許多內地的“金主”發現其實香港的房子比想象中便宜，即使有重稅，也是有魅力的市場。

像王洋一樣，只要賣內地的房子，就能在香港買好公寓。 每月的房租絕對在2萬港元以上。 這對王洋來說是穩定的好利益。 因為在上海，總額800萬美元的房子的每月租金只有5000元。

王洋這樣的普通中還知道后感。 賴坊2009年公布的城市財富指數顯示，富豪們著迷的城市除了倫敦和紐約外，香港名列第三。 除房價外，香港還有各方面的便利和環境魅力，從長期來看，海外買家想在香港投資運營商。

紀言迅說，香港特區政府對政策的“辣”，主要是在申訴方面，但未來的供給，特別是四五年后的供給仍面臨很多挑戰。 如果供應問題無法處理，市場依然向往樓價上漲。

紀言迅認為，市場供應不足如果不能長時間處理，就不能使領域健康，僅憑香港特區政府的干預，對市場來說是不健康的行動。 因為如果依賴政策限制，很多市場因素無法預測，會使市場更加混亂。

香港樓市的倒塌給了我們什么啟示？

一群WeChat的力矩專家學者整天呼吁“房價下跌，樓市崩潰”。 其中有些人已經唱過空樓市好幾年了，中國大陸的樓市沒有崩潰。

但是，現在的樓市已經和以前不一樣了。 在一二線城市住宅交易量下跌，三四線前景不明的情況下，沒有崩潰的房價到今天為止還堅挺嗎？

如果房價將來有崩潰的可能性，用什么方法崩潰，從哪個環節崩潰？ 在討論這個問題時，靠近大陸的香港樓市值得參考。

現在香港的樓價上漲，很熱。 過去10多年來，香港反映個人住宅房地產價格的“中原城市領先指數”從2003年8月的31.77上升到去年9月的146.92歷史高峰，上升了近5倍。 房價上漲幅度很大，但事實上，在現在的香港人眼里，房價不僅不會上漲。 在不遠的1997年經濟危機時期，香港的房價大幅下跌，此后好幾年難以著色。

席卷亞洲的1997年金融危機被認為是香港房價崩潰的直接原因。 據統計，金融危機爆發后，香港樓市暴跌。 據統計，經濟良好，除了地產商和政府的補助價格外，香港住宅市場從1995年到1997年出現了“高速增長”，平均價格上漲了50%。

以金融危機為分水嶺，之后的房價持續暴跌，從1997年到2002年達到了57%的下跌幅度。 sars爆發后，香港房價進一步下跌，當時中原城市的領先指數只剩下45.71點。 也就是說，香港人當初在樓市的每元投資只剩下4毛5分鐘。 房子的成交量從最高峰期的172000套暴跌到85000套，幾乎腰斬。

香港樓價下跌的勢頭這么大，經濟危機只是背景。 在那之前，香港人已經花了很多錢在家。 香港的住房貸款負擔率太高，1994年，1995年香港的供應大樓負擔率為90%，1995年下降到70%后，又恢復了，在97金融海嘯前達到了110%。 民眾收入的大部分，甚至都去還房貸，每月收入剩下不多，甚至出現活期透支。 這已經是住宅市場崩潰的前奏。

香港人在當時不太富裕的情況下，能把很多錢投入樓市，實際上和銀行寬松的房貸標準有關。 據統計，截至1997年，香港銀行暫時降低了房貸標準。 很多房子首付1成，貸款9成，銀行由此大量放貸，吸引購買者高額貸款購買。

眾所周知，抵押貸款負擔高達70%是危險的臨界線。 因為只花30%的收入，費用的能力大幅下降，結果經濟萎縮，產品賣不出去，庫存增加，裁員，破產的惡性循環從下一個經濟衰退周期開始了。 因此，70%的人成為危機的前兆。 在當時的香港，89成的住房貸款比以前風險更高。

貸款額越高，意味著不花錢，普通人花的錢少，支出不振，意味著市場上企業收入普遍下降，企業收入低社會普遍收入下降，人們無法償還住房貸款。 這樣，因為沒有兒童房間，不得不降價的賣方變多了。 房價下跌，樓市也崩潰。

例如，數千萬豪宅，首付只有200萬，剩下的800萬通過貸款償還。 根據香港平均房貸年利2.5%的計算，償還20年，一共達到217萬元左右的利息支出，加上契稅、傭金、律師費用等共計50萬元左右，購房需要共計270萬元左右的追加支付。 面對這樣沉重的負擔，老百姓怎么能花錢？

也就是說，如果未來房價不上漲，這200萬港幣的錢對購買者來說是純支出，不僅房價沒有上漲，如果下跌，意味著購買者手中的是負資產。

當時在樓市高峰期租賃運營商的市民，后來因資金不償還債務而成為負資產，一部分不得不以低價出售大樓擺脫債務負擔。 香港的情報中也報道了購買樓負擔過重，工資不漲，最后房間負擔過重而自殺的市民。 一位香港房仲介想起那一年時，97年后的幾年里，幾乎每隔一段時間就被業主說想賣自己的房間。 因為房貸很少出來。 否則真的只有燒炭自殺了。

據統計，從1997年到2003年，香港樓市跌至最低潮時，大致產生了106000名“負資產”的人。 根據香港240萬套房地產，占總人口的5%。 更悲慘的是，到1997年為止，許多在房價最高點購買住宅的業主經歷了暴跌，等了19年，但房子的賬目依然是赤字。

后來房價又回升了，但又經歷了下跌。 例如，2009年到2009年香港樓價高漲，但很快又下跌了。 這些年來，香港樓市的泡沫破了，破了又吹，揮舞起來很辛苦，兢兢業業地是供應給家里的香港小市民。

你預示著香港樓市的昨天、內地樓市的今天和明天嗎？ 老實說，全國有些地區似乎有這種趨勢。

內地銀行現在非常嚴格要求房貸不要杠桿太高，貸款的八九成已經是不發生的“神話”，但在一線城市以外的一點上，房貸標準依然很廣。 到去年為止，中國的住房貸款政策趨于寬松，第一套房的比例為30%，貸款利率根據基本利率打折。 表面上看起來很優待購買者，實際上長期以來，這是未來人們的支出能力。

年的住房貸款緊縮政策說，為前一年寬松的政策擦屁股。 據統計，中國年個人住房貸款總額約19兆，比上年增加35%，年比上年增加24%，年增加14%。 可以看出，近年來抵押貸款總額的趨勢實際上正在迅速增加。

年，到了分水嶺，為了抑制住房貸款的持續膨脹，采取了貸款限制政策。 但是，這沒有處理多年房貸增加杠桿帶來的風險。 住房貸款在人們生活中所占的比例越來越大，而費用卻增加了無力感。 這些跡象和香港有點相似。

據華爾街日報報道，今年4月中國的消費物價依然低迷，cpi的增長率依然非常疲軟。 上升率僅為2%，連續幾個月保持低增長。 食品價格、豬肉蔬菜等價格指數下降了4%左右。 這是個壞信號。 老百姓的錢由房貸和房租等分開，沒有錢意味著市場的訴求不盛行，客戶買不起，意味著公司賺不到錢。 那么，以公司利益發工資的奴隸如何有錢還房貸呢？

樓市上升多年，一夜之間回到解放前，這句話是香港實際發生的故事，不是危險的話。 “只是房價不漲”的內地人有必要知道香港人十幾年前經歷的樓市倒塌及其經濟危害。 你應該知道前車之鑒是，1997年以前的香港人也曾經誰都認為“房價不會上漲”。

(:文文)