資料來源: ipo早就知道了

印力集團(tuán)成立于2003年，前身是深國投商置，是中國大型商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)和運(yùn)營商，業(yè)務(wù)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的全價(jià)值鏈勾結(jié)。

在過去的十幾年里，印力集團(tuán)的數(shù)量很容易成為主要，經(jīng)過了華潤集團(tuán)、龍柏商置和黑石基金時(shí)代。 到2011年11月，萬科與幾個(gè)合作者以128.7億元收購了印度96.55%的股權(quán)，其中萬科出資38.89億元擁有印度62.07%的權(quán)益，標(biāo)志著印度正式成為萬科集團(tuán)的成員公司。

換乘萬科商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)的馬甲、印力總裁丁力業(yè)說:“不僅要數(shù)一二，還要領(lǐng)先。” 兩年前，在管理面積上，印刷力成為國內(nèi)僅次于萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。

(資料來源:觀點(diǎn)指數(shù)研究所)

截至年底，印度全國擁有或管理的商業(yè)項(xiàng)目超過120個(gè)項(xiàng)目，管理面積超過1000萬平方米，管理資產(chǎn)規(guī)模近800億元人民幣，遍布全國58個(gè)城市。

加速度擴(kuò)張

萬科進(jìn)入之前，印刷廠的管面積不足500萬平方米，兩年間規(guī)模擴(kuò)大了一倍，成長速度很可怕。 其中，一方面不能離開印力豐富的基礎(chǔ)，另一方面也不能減少萬科的壓倒性支持。

印力入場(chǎng)是很高的出發(fā)點(diǎn)，成立之初依賴“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)模式，為沃爾瑪在國內(nèi)開發(fā)建設(shè)購物中心。 僅與沃爾瑪合作，從2004-年開始三年內(nèi)就獲得了60項(xiàng)。

之后，印度力量一直被認(rèn)為是國際化視野很高的公司。 除了沃爾瑪，他還與凱德、美國西蒙、摩根士丹利、新加坡政府基金gic、凱莉等海外知名企業(yè)建立了合作伙伴關(guān)系。

在萬科自身迅速發(fā)展的歷史中，商業(yè)地產(chǎn)一直沒有起到配角的作用。 年1月萬科在北京正式成立了商用物業(yè)管理部，開發(fā)了第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目金角萬科廣場(chǎng)(后來改名悅元萬科廣場(chǎng))。

入股力后，萬科進(jìn)行了自身商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，一是任命印力集團(tuán)理事長丁力業(yè)為萬科商業(yè)地產(chǎn)的新掌門人，原負(fù)責(zé)人丁長峰轉(zhuǎn)向滑雪場(chǎng)業(yè)務(wù)和萬枚資本。 二是設(shè)立兩個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)投資基金來收購旗下的42個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，打包交給印刷力運(yùn)營管理。

由此可知，萬科不僅給與了印力足夠的管理自由度，而且在資源上也有所傾斜，由于萬科的積累，印力在規(guī)模上進(jìn)一步發(fā)展。

除了承擔(dān)萬科現(xiàn)有資源外，印力還積極向外擴(kuò)張。 年1月，印力與萬科、triwater共同收購凱德在中國境內(nèi)的20個(gè)購物中心，交付等價(jià)83.65億元人民幣，與建筑面積約95萬平方米相關(guān)，同年10月9日移交成功。

(印力收購凱德20家購物中心資料來源:公開資料整理)

通過這次收購，印力的戰(zhàn)術(shù)重點(diǎn)以珠三角、長三角、環(huán)渤海為主，轉(zhuǎn)向了“面向全國，全面開花”。 時(shí)，丁力業(yè)響應(yīng)印力收購凱德20家購物中心，這些購物中心位于印力六大都市企業(yè)的管理半徑內(nèi)，提高印力商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的寬度和深度，沉入核心地區(qū)市場(chǎng)和周邊城市群，平臺(tái)

輕資產(chǎn)運(yùn)用

做萬科商業(yè)地產(chǎn)，從一開始就有確定的定位:輕資產(chǎn)。 現(xiàn)在，該基因被印力繼承，印力不斷深化“有效利用商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新”的理念。

年10月，成立了以深圳深國投廣場(chǎng)為目標(biāo)的“中金-印力深國投廣場(chǎng)信托收益權(quán)資產(chǎn)支援專項(xiàng)計(jì)劃( cmbs )”，同年12月在深交所掛牌。 該單cmbs的發(fā)行規(guī)模為37.9億元，發(fā)行價(jià)格相對(duì)較低，其中優(yōu)先購買利率為5.49%，二次利率為6.50%。

今年以來，印力相繼發(fā)行了形象1號(hào)cmbs和龍岡萬科廣場(chǎng)類reits，共計(jì)募集了42.22億元的捐款。 前者的目標(biāo)是南京江北印象匯和天津印象城，最終發(fā)行利率為5.4%，創(chuàng)下明年以來市場(chǎng)同等信用主體利率的最低記錄。 后者以a級(jí)證券信用評(píng)級(jí)aaa為優(yōu)先，期間利潤被標(biāo)的物深圳龍岡萬科廣場(chǎng)的房地產(chǎn)凈租賃現(xiàn)金流超過并涵蓋，是市場(chǎng)上不太實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)支持”的證券化產(chǎn)品。

(印力發(fā)行龍岡萬科廣場(chǎng)類reits資料來源:公開資料)

據(jù)說reits和cmbs都是監(jiān)管部門鼓勵(lì)的房地產(chǎn)公司融資產(chǎn)品之一。 cmbs是市場(chǎng)上廣泛接受的標(biāo)準(zhǔn)化強(qiáng)增資債權(quán)類產(chǎn)品，具有發(fā)行價(jià)格低、流動(dòng)性強(qiáng)、對(duì)母公司無清償請(qǐng)求權(quán)、釋放商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值、維持資產(chǎn)控制權(quán)和未來增長潛力、資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等優(yōu)點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)具有資金量大、周期長的優(yōu)點(diǎn)，各個(gè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)考慮到自身運(yùn)營組合的收益性、安全性、流動(dòng)性，cmbs、reits等證券化產(chǎn)品必須為其退出提供路徑。

印力發(fā)行了幾次的證券化產(chǎn)品都得到了良好的市場(chǎng)反響，投資者表達(dá)了對(duì)印力主體信用和項(xiàng)目經(jīng)營的認(rèn)識(shí)。

產(chǎn)品線升級(jí)。

現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)總體進(jìn)入了庫存時(shí)代，但有些中小城市還需要升級(jí)藍(lán)色海洋的費(fèi)用。 資料顯示，印力集團(tuán)的一、二、三線城市項(xiàng)目比例分別為21%、51%、28%。 那樣的話，印力可以在創(chuàng)新產(chǎn)品組合、擴(kuò)張商業(yè)生態(tài)圈方面發(fā)揮作用。

在印力15周年慶典上，丁力業(yè)表示印力從過去的“one station for shopping”向“one station for pleasure”轉(zhuǎn)移，“pleasure”表示印力越來越從人文立場(chǎng)出發(fā)空

年5月，印象城旗下第一個(gè)印象城mega項(xiàng)目在溫州落戶，mega在建筑、設(shè)計(jì)、企業(yè)品牌、空之間、體驗(yàn)、場(chǎng)景等各方面均表現(xiàn)出較高水平。 從此，印象城、印象匯、印象里、印象城mega形成了四條產(chǎn)品線。

(印力四大產(chǎn)品線資料來源:印力官網(wǎng))

其中，印象城是中高級(jí)地區(qū)的購物中心，商圈的目標(biāo)半徑約為5-10公里。 印象匯定位社區(qū)型購物中心，目標(biāo)用戶是社區(qū)平民，項(xiàng)目商圈展望半徑約為3~5公里。 以附近的體驗(yàn)購物中心為形象，是一步到位的購物中心，第一是為了滿足老百姓的日常生活必需品，商圈半徑為1-3公里。 印力mega被定位為大型商業(yè)綜合體。

印力未來計(jì)劃在科技賦能和生態(tài)圈孵化平臺(tái)上突破要點(diǎn)。 丁力業(yè)15周年慶，印力已經(jīng)開始與專注于面部識(shí)別技術(shù)的科技企業(yè)合作，推進(jìn)創(chuàng)新技術(shù)在印力上的落地應(yīng)用，構(gòu)建以客戶為中心的數(shù)字營銷平臺(tái)，在百貨公司層面上實(shí)現(xiàn)智慧停車、物品互聯(lián)網(wǎng)、人工智能

另外，印力通過推進(jìn)新商業(yè)聯(lián)盟，成立新零售基金，孵化新零售企業(yè)品牌，擴(kuò)大商業(yè)生態(tài)同盟圈，推進(jìn)商業(yè)行業(yè)的新業(yè)態(tài)、新模式、新技術(shù)的探索。

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