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7月24日晚，貝殼( beke.us )的找房正式向美國證券交易委員會提交征集書，計劃在中微子上市，股票代碼“beke”、高盛、摩根士丹利、華興資本等是貝殼找房ipo的聯合經銷商。

貝殼誕生以來，爭論和疑問不斷。 另一方面，通過與連鎖企業品牌合作，打造兩個不同的企業品牌。 另一方面，運動員成為裁判的野心，創業者左暉在業界內被形容為“給開發商敲骨頭吸髓是整個房地產鏈中最賺錢、最差的一環”。

左暉回答說“路線也是開發者的‘夜壺’”，但似乎沒有人付錢。

這幾年，尋找貝殼房間是很受資本歡迎的寵兒，一級市場的長袖經常跳舞，但現在貝殼以中微子為上市地，在二級市場上試圖濺起水花。 但是，在公共衛生反復出現、國際關系緊張的今天，真的是上市的最好窗口嗎？ 還是左暉不能再等了？

01左暉的時間表和背后的資本推送

回顧鏈家、貝殼的迅速發展，年這個時間節點是必不可少的。 從鏈家誕生的貝殼尋找房間將重新上線，比原來的鏈家網更開放貝殼尋找房間的定位，除了涵蓋新房、二手房、租賃、家具等居住業務外，還通過acn (經紀人合作互聯網)，切 這意味著無論是直營企業品牌的鏈家，還是加盟企業品牌的德佑，還是其他中小中介，都可以上傳貝殼尋找房間，打開“自營+領域平臺”模式。

2019年3月，左暉也開展了一系列資本動作，在鏈家發生了注冊資本、投資者和管理層的一些變化，原來的投資者把鏈家的股票通過協議鏡像轉移到了貝殼尋找室。 當時，業界相關人士推測，在整個房地產領域不景氣的情況下，鏈家希望在陳倉大顯身手，用貝殼找房上市。

這句話會開玩笑的。

用力推貝殼，意義深遠。 左暉也進入了資本倒計時。

故事回到了去年4月，當時鏈家完成了豪華的b輪融資。 投資者包括華興、百度、高甫、騰訊等機構。 這64億人民幣的融資不容易。

根據市場，鏈家在b輪融資時，與投資者簽訂合同，如果交付后5周年內(到2021年4月為止)不能完成合格的首次公開發行，投資者可以要求企業回購，回購價格對基本投資價格每年提高8%的單收益率。

根據賭注協議，如果2021年上市不完成，左暉不僅要還64億美元，而且每年還得加8%的單利。 也就是說，5年內必須支付25.6億日元的利息。

這個時候選擇在美國發售可以說是逆流而上。 但現在是鏈家b輪融資的第四年。

留在左暉的時間不多。 這個時候，房地產領域下來了。 根據市場限制，a股市場幾乎關閉了房地產領域的上市大門，2019年，包括房多等公司選擇在美股上市。 原因無非是更低的門檻和政策監督管理層的制約。

左暉精心設計的vie架構浮出水面。 簡單來說，第一步是把連鎖事業的一切都放在新的主體貝殼房間里。 然后通過vie架構在海外注冊企業，通過一點協議控制中國的內資企業，最終實現上市。

除了資本水平的想法，不得不說貝殼的成績確實很好。 這個戰術的轉移，在一定程度上有助于貝殼從左暉下游轉移到更上游的平臺。

在構建vie體系結構、投資者平移等一系列美麗操作后，貝殼找房不到一年就迅速完成了兩次融資。 無論一級市場的外部環境如何冬天，對左暉來說貝殼找房依然被資本迷住了。

2019年7月，貝殼結束了超過12億美元的d輪融資，今年3月，軟銀、高甫、騰訊、紅杉等資本巨頭再次下注。 這看起來都在解釋。 貝殼的房間離登陸不遠。

根據股東征集書，ipo前，貝殼找房管理層擁有絕對控制權，左暉體擁有貝殼找房的46.8%的所有權，CEO彭永東所有權的比例為3.6%； 執行董事單一持股的比例為1.6%； 執行董事兼聯合席首席執行官徐萬剛持股的比例為1.8%。

在機構投資者方面，騰訊是其第二大股東，持股比例為12.3%，d+輪融資方軟銀旗下的svf ii shell subco (singapore ) pte. ltd .持股為10.2%，高甫資本持股為5.3%，貝

460億收益“隱秘角落”

根據股東募集書，2019年全年，貝殼實現總交易額( gtv )為21276.94億元，比上年上升85%，實現收益460億元，比上年增加61%。

但是，在460億美麗的報告下面也有“秘密角落”。 貝殼財務解決中，將新房的所有傭金確認為收入，將合作證券公司的傭金確認為收入價格。 這個解決辦法直接大幅增加了2019年貝殼的收入和價格。

到2019年，貝殼找房的營業收入分別為255億元、286億元、460億元。 貝殼尋找的收入來自存款交易、新房交易和新興業務三個部分。

存款交易包括鏈家買賣、租賃存款室收到的傭金上傳到貝殼平臺的中介機構收到的平臺服務費，和向德佑等加盟企業品牌下的中介收取加盟費的交易關閉服務、現場認證、中介招募

在三個部分中，存款交易業務占最多。 在2019年q1，這項事業占總收入的70%以上。

值得注意的是，股東本公開的數據包括鏈家和貝殼找房兩項收入，不能單獨出現。 貝殼找房平臺模型的實際情況，也許只有左暉知道。

但是，貝殼找房依然依賴于鏈家的房地產代理收入和新房代理收入，但可以肯定的是，作為平臺的作用收到的服務費用不占重要比例。 年第一季度，存款交易業務收入下降到47%，由于公共衛生的影響，收入的主力選手被砍掉了一半肩膀。 盡管如此，這460億的收益不是空手獲得的，而是通過不惜價格交換獲得的。

到2019年，貝殼連續3年虧損，其中2019年創下凈虧損21.8億元，虧損幅度同比擴大410%，凈損失率為4.7%。 招商引資書中說，預計將來會繼續產生大量的價格和支出，從而進一步擴大業務。 貝殼持續赤字的理由，有必要從價格上窺見。

從年到-2019年貝殼的收入價格為207.2億、217.8億、247.1億元。 股東招聘書上說，貝殼價格最占的是傭金和內部補償費用，是指支付給協助交易完成的其他機構和渠道的傭金，以及支付給中介和銷售員的交易扣除金。 其中，由于房地產行業的特殊性，高客單價的房地產成交，也伴隨著高額的價格，即房地產銷售傭金。 -2019年分別為156.6、157.7、194.4億元。

價格高，也是貝殼難以利潤的重要原因之一。 貝殼找房收入的增加可以說是隨著價格的上漲，規模和損失鱗次櫛比。

03是誰的“夜壺”又分給了誰的羹？

除了收入上的壓力，貝殼在找房領域的競爭壓力也與日俱增。

貝殼尋找室隨著同行的罵聲迅速成長，特別是58同城的罵聲最響。 身為選手卻想當裁判，貝殼動了別人的蛋糕。

除了來自該領域的惡毒之外，還有房地產領域其他參加者的疑問。 以貝殼為首的銷售渠道，被開發者碎骨吸髓，被認為是整個不動產鏈中最賺錢、最糟糕的一環。 在極端例子中，在一些遠程項目中，支付給渠道的傭金達到了10%。 你要知道很多住宅企業的純利率也只是這個數字。

左暉回答說開發商有房地產的“夜壺論”，“其實路線也是開發商的“夜壺”，市場不好的時候拿出來使用，市場好了就放回去”。

但是在現實中，掌握資源的途徑可以從開發者的餐具中永遠分一碗湯。 把開發者和渠道商分開，被敵對也很自然。

從現在的情況來看，21世紀的房地產被鏈家“收入袋”，但以我愛房子、中原地產、麥田等為代表的國內房地產中介的領導拒絕加入貝殼找房。

根據極光大數據公布的相關數據，年4月貝殼尋找室app的滲透率為1.38%，遠低于安居客的2.94%。 另一方面，安居客平均為dau235.2萬人，貝殼找房平均為Dau104.4萬人。 姚勁波的情況下，尋找貝殼房間進入市場還沒有對58構成威脅。

主要營業業務除了被中介的領導排斥外，還妨礙了新業務的開展。

根據股東募集書，貝殼找房的第三部分業務——新興業務與存款交易和新房交易不相上下，目前對總收入的影響不到5%。 新業務是指金融服務、住宅改建服務等與住宅居住相關的服務，其中家具服務是貝殼誕生以來迅速發展的要點。

但是在這門課程中，競爭已經是紅海了。 比如58旗下的安居客早就暗中布置了網絡家具。 broadlink、意外之家、酷家樂等是各自行業的頭部公司。 另外，以前流傳下來的家水龍頭也轉移到了網上。 從以前開始，家具巨頭東易日盛就實現了每年約30億日元的全年收入。

前面有大象，后面有猛虎，打算在新業務上沖刺。 貝殼很難找房間。

麥田、58為首的對手和貝殼勢不可擋，另一方面，自身價格高，利潤匱乏。 除此之外，離5年的賭注合同還有不到8個月。 國內a股市場幾乎關閉了房地產領域的上市大門，但中美關系冷卻，美國監管環境嚴峻，在中概股輪流制作的空等背景下，貝殼的找房似乎只有逆風在進行。

這時，選擇上市尋求更強的資本力量，左暉別無選擇。

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