最近，有傳聞在網(wǎng)上流傳: soho中國考慮以80億美元出售中國寫字樓的權(quán)益，交易對(duì)手是外資企業(yè)，這次銷售的最終計(jì)劃是銷售soho中國的核心資產(chǎn)“八大金剛”。

據(jù)傳聞，soho中國的股價(jià)在3天內(nèi)上漲了30個(gè)百分點(diǎn)，3天的交易額為7億6千萬港元，而以前每天的交易額是數(shù)百萬港元。

為什么這么貴？ 簡單的算法是，soho中國在上漲前的市值在100億港元以上，如果信息屬實(shí)，企業(yè)不是全部派遣80億美元，而是只派遣30%的利息，已經(jīng)超過了市值。

之后，soho中國例行公事的明確化，想隱瞞一點(diǎn)消息:本公司關(guān)注媒體目前打算出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)報(bào)道，以及之后出現(xiàn)的企業(yè)股票價(jià)格和成交量的上漲。 本集團(tuán)注意到該聲明，確認(rèn)到目前為止，本企業(yè)不知道為了避免在本企業(yè)證券上出現(xiàn)虛假市場而必須公布的與集團(tuán)資產(chǎn)的銷售相關(guān)的資料。

筆者制作了完全不知道內(nèi)幕的吃瓜群眾，首先試圖從手頭的公開資料中闡明事件的可能性。

soho中國

首先，讓我們看看soho中國是什么樣的公司。

soho中國成立于1995年，是最早的房地產(chǎn)商之一。 那一年，許家印還沒有創(chuàng)辦恒大，孫宏斌剛出獄，還沒有開始開發(fā)房地產(chǎn)。

soho中國的業(yè)務(wù)大部分是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，最重要的產(chǎn)品是寫字樓。 soho中國辦公樓的形狀很大膽，建成后經(jīng)常成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)。

毫不夸張，張欣真是個(gè)被地產(chǎn)誤解的藝術(shù)家。

但是，近年來，soho中國在房屋企業(yè)中的地位越來越低，不能說是恒大融創(chuàng)，很多不知名的地區(qū)開發(fā)者也超過了它。 2019年房地產(chǎn)公司500強(qiáng)，soho中國排名259。

下跌的第一個(gè)原因是潘石屹去年做的從“銷售”向“所有”的戰(zhàn)術(shù)轉(zhuǎn)換。

年的房地產(chǎn)像過山車一樣起伏，從3月新政引發(fā)的二手房交易狂潮中，頒布了“新國五條”細(xì)則后，樓市瞬間降溫。 從“全年黃金期”到日光盤和高價(jià)地的頻率表現(xiàn) ...

以北京為例，去年北京出讓214塊土地，出讓額創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到1821.81億元，同比達(dá)到181%。

炎熱的土地市場可能使潘石巖想起了20年前的海南泡沫。 他果斷停止了土地和銷售，把公司的重點(diǎn)慢慢轉(zhuǎn)向了租賃業(yè)務(wù)。

從當(dāng)時(shí)財(cái)務(wù)報(bào)告的記述可以看出他對(duì)市場的看法。

這一果斷的決策也使soho中國完全退出了“地產(chǎn)集團(tuán)”。 年，soho中國沒有房地產(chǎn)銷售收入，成為了純租賃企業(yè)。

進(jìn)入借用“仙人模式”的soho中國后，收入急劇下降，但其負(fù)債和各種應(yīng)收賬款也相應(yīng)下降。 對(duì)于恒大碧桂園動(dòng)則數(shù)千億的負(fù)債和應(yīng)收賬款，soho中國的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

soho中國資產(chǎn)狀況

盡管戰(zhàn)術(shù)調(diào)整7年后的今天，soho中國基本退出了住宅企業(yè)江湖，收入還不到碧桂園的零頭。 但是，由于穩(wěn)健的經(jīng)營模式，soho中國負(fù)債少，現(xiàn)金流充足，躺著賺錢。

因此，在商業(yè)模式和財(cái)務(wù)上，soho沒有清倉資產(chǎn)的訴訟。

另外，soho中國房地產(chǎn)基本位于核心商圈，是稀有的商業(yè)房地產(chǎn)。 如果將來政府放水，soho中國可以從自有資產(chǎn)上漲和租金上漲中受益的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、soho低負(fù)債、高現(xiàn)金流的情況下，也可以提供足夠的資金。

交易詳細(xì)信息

讓我們看看交易。

網(wǎng)上鋪天蓋地的謠言只有一種觀點(diǎn):潘石屹奔走。

不僅僅是跑步，賣掉所有的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)移到海外投資。

那我們先來看看整個(gè)交易的設(shè)計(jì)。

首先交易的目標(biāo)是“八大金剛”，這八棟房地產(chǎn)不是soho中國的核心資產(chǎn)，幾乎是所有的資產(chǎn)。 soho中國的大部分收入都由這些房地產(chǎn)的租金支撐。

這些資產(chǎn)不僅包括潘石巖說多次賣不出去的望京soho，還包括2100天，世界知名建筑事務(wù)所kpf主導(dǎo)設(shè)計(jì)的古北soho。 出售這些資產(chǎn)后，soho中國將成為凈現(xiàn)金企業(yè)。 近年來，這些核心地區(qū)的資產(chǎn)，租金率大部分在95%以上，超過平均水平，租金也逐年穩(wěn)步上升。

這是鄰居羅阿姨年輕時(shí)炒作賺錢，買很多核心地帶的房地產(chǎn)，租收不容易。 這幾年又花了大錢買了房子，同時(shí)作為藝術(shù)品刷了六七年。 我剛完成還沒住。 突然說投資外國，清除倉庫里的所有不動(dòng)產(chǎn)。

發(fā)生這種事，羅阿姨要么離婚要么犯法逃跑。

看看客戶，看看交易利潤。

傳聞潘石巖出售資產(chǎn)是“海外投資”。 近年來，潘石巖夫婦的海外投資通過家族信托進(jìn)行。 據(jù)傳聞，潘石屹要變賣資產(chǎn)逃跑，只能通過紅利流入海外信托基金。

目前潘石巖夫婦持股占soho中國的比例為63.93%，通過紅利流出，銷售后得到的數(shù)百億美元，拿到潘石巖夫婦手里就要打六折。 有什么樣的投資收益率可以做潘石巖折扣額的40%？

如果覺得國內(nèi)投資收益率不行，要去海外投資，可以在soho股價(jià)近年低迷的時(shí)候進(jìn)行回購，然后清倉甩賣。

另外，潘石巖夫婦上次進(jìn)行海外投資已經(jīng)是一年了。 隨著國家外匯管理的收緊，潘石巖夫婦近年來不進(jìn)行海外投資，專注于“包租公”。

因此，無論是從客戶還是從交易利益的角度來看，潘石巖夫婦只要沒有不能告訴別人的風(fēng)險(xiǎn)，就不會(huì)投資“清倉”。

態(tài)度

最后看看潘石巖夫婦的態(tài)度。

根據(jù)年商業(yè)戰(zhàn)術(shù)的變化，可以推測潘石巖夫婦經(jīng)營的風(fēng)格即保守。

潘石巖經(jīng)歷過海南的泡沫。 那一年，用5斤橘子換了海南省人均住宅面積，順利逃走了。 張欣則是海歸精英，曾任高盛等投行。

兩人的背景在經(jīng)營soho中國時(shí)非常合理，雖說錯(cuò)過了中國住宅市場的大牛市，但躺著租也很穩(wěn)健。

而且，soho中國的江湖地位沒有保證，但兩人沒有一點(diǎn)不安感。

“跳槽”在微博上賣蘋果。

另一個(gè)人打網(wǎng)球，越野，回家。

完全是隔壁爺爺?shù)陌⒁掏诵荻冗^晚年的亞子。

從多年的財(cái)務(wù)報(bào)告也可以看出他們堅(jiān)定地看中國。

根據(jù)潘石巖夫婦的行為，清倉甩賣不符合他們現(xiàn)在的保守和法系畫風(fēng)。

結(jié)論

無論是soho中國的經(jīng)營模式，還是這筆交易的利益程度，還是潘石巖夫婦的心情，從邏輯上看，soho中國指的是不需要清倉甩賣的觀點(diǎn)。

但是資本市場的風(fēng)云無法預(yù)測，還有很多潛在因素。 例如，最近全球動(dòng)亂帶來的不穩(wěn)定因素和國內(nèi)住宅企業(yè)的債務(wù)危機(jī)。

或者，潘石屹最近看到李國慶俞渝撕裂，覺得勢頭不好不早點(diǎn)清盤？

俗話說，英雄傷心美人關(guān)，這是潘石巖清倉想出退路的唯一原因。

我們作為吃瓜群眾，不能接近交易內(nèi)部，只能從公開資料推測事件的大致率的推移，進(jìn)行合理評(píng)價(jià)。 畢竟，這些炒高soho中國的資金是聰明的錢還是賭博，我也想早點(diǎn)看到答案。

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