老字號紅資股中信泰富、中信集團冀期實現了香港整體上市的計劃，最終落錘。 這筆交易最終不會晚于今年8月29日，屆時中信泰富將更名為中國中信有限企業(yè)。

本報記者劉娟從廣州出來了

中信集團的大象跳舞，翩翩在香港。

由老字號紅資股中信泰富( 00267.hk )供資，中信集團冀期實現了香港整體上市計劃，最終落槌。

4月16日，中信泰富公布了這一2269億元巨無霸收購方案的細節(jié)。 其交易對價包括499億元現金和1770億元股票，注入的資產包括銀行、電信、證券、汽車、特鋼、隧道、房地產及工程承包等長名單。 從發(fā)表到決定發(fā)售的詳細情況，中信集團不到半個月。 這筆交易最終不會晚于今年8月29日，屆時中信泰富將更名為中國中信有限企業(yè)。

霧中的房地產業(yè)務整合也將重新開始。 這次經過多年冬眠的中信系地產旗艦平臺中信地產，能上前臺嗎？ 有些巨大的變化早就應該釀造，只等揭幕的時候。

土地大業(yè)由誰主導？

作為中信集團非金融板塊的重要業(yè)務，“中信系”房地產業(yè)務整合問題會提高議題嗎？

4月16日，在香港，中信集團兼中信泰富主席常振明再次被媒體問及房地產整合的動向。 “交易完成后，新中信將整合競爭的不動產等重疊的業(yè)務。 現在，在一家企業(yè)中，這些生意通過收購、剝離等方法很有價值。 ”。 常振明是這樣回答的。

這個問題反復問了六年多。 實際上，從接手中信泰富之日開始，控股公司中信泰富與中信地產之間同行競爭的難題是擺在常振明面前的需要解決的局面。 故事的起源必須追溯到2009年4月8日。 在其另一種春天，屬于榮智健的中信泰富的時代黯然落下帷幕。 弄錯澳元走勢損失了近20億美元，榮智健辭去了中信泰富董事局主席職務。

榮健是中信集團的創(chuàng)始人，“紅色資本家”榮毅仁之子，親手創(chuàng)立的中信泰富也是中信集團香港最重要的平臺，最國際化的子企業(yè)。 在榮智健手中，中信泰富的商業(yè)帝國布局已從房地產、貿易延伸到隧道、民航、水廠、發(fā)電、公路等戰(zhàn)術資產的范圍。 榮智健辭職前，中信集團在這家紅籌青籌加身的子公司中沒有很強的話語權。

由于援助手陷入巨額損失泥沼的中信泰富，中信集團的持股量也從29.44%上升到57.56%，成為控股地位。 常振明繼承了榮智健之后，成為中信泰富新掌門人。 時52歲的常振明，被稱為“消防隊長”，是商界罕見的圍棋七段，是國家圍棋隊的前國手。 國內有名棋手劉小光評價常振明“聰明的象棋”。 思考靈活，手段多。

參加年中信地產企業(yè)品牌發(fā)布會，常振明對整合給出了如下答案:短期相互投資合作，長期整合統(tǒng)一，“2009年下半年，中信地產和中信泰富的主要管理者召開了研討會，在原來的基礎上繼續(xù)合作的

他說的本來基礎是中信泰富在2009年中報公開的協(xié)議。 根據協(xié)議，兩個可以共享經驗、市場新聞和其他資源等。 例如，中信泰富可以從中信房地產健全的銷售網絡中獲益。 關于長時間的合并統(tǒng)一，常振明當時沒有詳細的披露，說明中信集團旗下只有中信房地產這個唯一的房地產平臺。 六年過去了，兩個企業(yè)都不完善，各自的業(yè)務依然任意重疊迅速發(fā)展。 現在時局風云變了，在常振明主導的新整合中，方案是否變了，誰會發(fā)揮更積極的作用？

這個答案，常振明現在還沒有發(fā)表。 中信地產相關人士日前對時代周報記者說，關于上市和房地產的整合，如果按照集團企業(yè)整體的安排，他們不能公開更多的信息。

但是，根據外部推測，合并后的不動產問題很可能由中信不動產主導。 “中信集團副會長兼社長王炯日前視察了中信地產上海企業(yè)，希望該企業(yè)加強項目力量，將其理解為一個信號”精通中信集團的解體者周先生(假名)對時代周報記者說，以往包括上海在內的長三角范圍 其二，從規(guī)模上看，中信地產年銷售額380億元，土儲2000萬平方米，均遠大于中信泰富去年10多億元的銷售額和314萬平方米的土儲水平。

“但是，房地產業(yè)務的整合并不容易，由于中信系盤根錯節(jié)的關系，整合并不是短期內能達成的，要達成兩全之美更是困難”。 全國房地產商會理事李甁對時代周報記者說，納入同一上市企業(yè)大體上不是整理的困難，但中央企業(yè)資產整合的困難可能不是價格和所有權框架、中央企業(yè)體制的創(chuàng)建派、集團內部不同的管理者和沖突主體。

單獨上市讓位集團上市

事實上，在年中信地產企業(yè)品牌出現之前，中信集團內部的龐雜地產業(yè)務也經歷了多年的整合歷史。 中信集團是房地產領域的老人，從1979年中信集團創(chuàng)立初期就有房地產部這樣的雛形。 至今，中信集團的檔案室仍保管著新中國第一家住宅企業(yè)中信房地產企業(yè)的第一張營業(yè)執(zhí)照，工商登記號碼是001。 但是，創(chuàng)始人榮毅仁忙于實業(yè)，不重視中信地產，原理事長王軍時代又無暇顧及“金融雁陣”，中信地產沒有達到適合中信集團背景的市場地位。

“中信、招商、華潤這三家房地產企業(yè)應該是作為標題產生的，先天條件最好。 沒有必要像萬科那樣努力向泛金融化轉型，自己的母集團有強大的金融系統(tǒng)和產業(yè)鏈資源，但至今沒有沖進領域的前幾名。 遺憾的是，從事房地產公司戰(zhàn)術研究的蘭德咨詢總裁宋延慶對此頗有感慨，他分解為時報記者，指出中央企業(yè)房地產企業(yè)的迅速發(fā)展。

但是，21世紀初，萬科、金地、萬通、soho中國等房企業(yè)的青云直線上升，使王軍認識到了房地產財富的魔力。 2001年11月，王軍召集了中信系各大企業(yè)的大佬，要求在東莞召開中信集團第一次房地產座談會，整合中信集團的內部資源，飛躍中信房地產業(yè)務。 2005年中信銀行改革上市的階段性目標實現后，王軍很快恢復了中信房地產大業(yè)的整合。

當時中信集團的房地產業(yè)務呈現三分之三的天下格局:中信房地產、中信華南集團企業(yè)(以下稱為“中信華南”)和中信深圳集團企業(yè)(以下稱為“中信深圳”)，旗下分別設有多家子公司、孫企業(yè)，

到2007年底，王軍接班人孔丹終于完成了整合，中信系統(tǒng)的所有房地產企業(yè)和項目都回到了中信房地產的旗下。 據報道，一天之內，中信集團發(fā)行了8份文件，解決了每家房地產企業(yè)的剝離整合。 中信地產作為其房地產業(yè)務的唯一代言企業(yè)，注冊資本達60億元。

2008年2月，進行中信證券股票直接投資業(yè)務的金石投資成為中信不動產的股東，中信不動產的注冊資本進一步擴大到67.9億元。 通過所有權紐帶，中信房地產又完成了金融+房地產的融合。

啟動沖刺是中信地產接下來要克服的重大課題，其高層多次在公開場合表明了上市意圖。 2007年11月，中信地產理事長李康宣布，將努力在2008年在a股上市。 在租殼、ipo說法紛飛的情況下，中信地產大資產包也在穩(wěn)步推進。 時代周報記者整理說，合并后，中信地產也迎來了全新的快速發(fā)展期，在全國攻城略顯旺盛，在北京、廣州等地屢次創(chuàng)造了地王。 到年底，中信房地產總資產近800億元，二級土地儲備建筑面積超過3000萬平方米，銷售額也從2007年的46億元迅速擴大到383億元，位居全國房地產領域前12位。

“為了成功上市，中信地產設立了上市事務所，積極準備了相關事項，但由于管制的激化和市場的變動，中信地產不得不推遲這個計劃”，中信地產內部的人向時代周報記者表示，年底之前中信集團全體在香港 上海易居房地產研究院的嚴躍進對時代周報記者說，中信集團在國際市場的身份透明化，中信房地產業(yè)務面臨新的戰(zhàn)術調整，但中信房地產分為多少湯還不清楚。

“比起自己單獨發(fā)售，集團統(tǒng)一發(fā)售的中信地產在資金籌措的采用權和自由度以及重大決策權方面，受到中信集團方面的控制，自由度不如自己單獨發(fā)售”，向中信地產提供咨詢服務

敲響五百億元的突擊號碼

事實上，常振明對中信地產的期待很高。 “我們的戰(zhàn)術是把所有投資的領域都做到最高，領導領域”。

但是，單獨上市計劃結束后，中信地產的業(yè)務擴大路線一度縮小。 時代周報記者以北京為例，整理了中信地產項目勝嘉中心賣給萬科，開發(fā)用地轉讓給金融街。 另外，中信地產的土地入賬很少，廬山、博鰲等大規(guī)模土地儲備和開發(fā)項目多在2009年前后獲得。

“從財務角度分析，中信集團整體上市前的市場價格管理非常重要，現金流要求很高，這樣的報告書很美”協(xié)縱國際集團的創(chuàng)立伙伴黃立沖根據時代周報記者的分析，住宅企業(yè)通常上市

戰(zhàn)術措施調整后，中信房地產銷量一直下降。 據中信集團日前公布的資產明細，中信房地產年，年合同銷售額降至250.16億元和234.74億元，遠低于年的383億元規(guī)模。 當然，過去的地王項目銷售困難也是這兩年房地產業(yè)績沒有改善的重要原因。

擴大大計在年前后重新啟動。 在中信地產東莞企業(yè)的信息中，可以窺見一斑。 據消息，生產資料的嚴重不足其實已經引起了中信房地產高層的重視。 中信地產副總裁兼中信地產東莞企業(yè)理事長林瑞明去年新年剛開工馬上又看了看，商量與多家公司合作，當年至少要完成三個新項目的開展。

時代周報記者說，當年銷售額上升到384億元的水平線時，中信地產制定了計劃，銷售額必須迅速超過500億元。

“開發(fā)者獲得土地是兩種方法:吸引和購買項目企業(yè)，結果可能是土地價格太高，無法控制。 但是根據中信集團平臺的特點，我們有第三條路徑。 ”。 中信地產副總裁在接受媒體采訪時這樣描述了他們的快速發(fā)展模式。 中信地產是海南博鰲、廣東等大量高質量土地，大部分是在中信集團大型投資協(xié)議下獲得的。

今年3月10日，中信集團與珠海市政府簽訂了戰(zhàn)術合作框架協(xié)議，在金融綜合服務、城市綜合開發(fā)運營、前山河流域綜合整治與生態(tài)建設、基礎與公共服務設施建設等行業(yè)全面合作。 前山河是珠海的母親河，中信地產在這里找到了收益點。 河道綜合整治后，中信地產有可能獲得一些濱河開發(fā)區(qū)劃。

截至2012年12月31日，中信地產部署全國29個城市，擁有土儲2095萬平方米，項目總計劃建筑面積3241萬平方米，復蓋京津和環(huán)渤海、珠三角、長三角、海南和中西部等地區(qū)。

產業(yè)鏈的交叉營銷也是中信地產對外宣傳的最大賣點之一。 在他們的官網上，有報道稱中信銀行、中信證券、中信信托、中信信誠生命體掌握了高資產的純顧客，他們是中信房地產的潛在買家。 另外，中信出版、中信旅游、中信健康醫(yī)療也是各個領域的耀楚，花費這些服務的人們是中信房地產和集團金融業(yè)務的顧客。

“中信地產敢于和其他鱷魚區(qū)別行禮，核心競爭力絕對不僅是他的理念和管理，人才、平臺和資源的特征才是王道，這是其他民營企業(yè)很難達到的”。 李甁判斷中信地產的未來方向和模式不會改變，“他們不考慮迅速的周轉。 對專業(yè)技術能力、管理能力和人才儲備有明顯的要求”。

海南去年確認銷售只有3000平方米。

在中信地產住宅、商業(yè)、旅游地產三大產品序列中，值得筆墨的是旅游地產，已經占了相當大的比重。 繼華僑城、金融街、中青旅之后，中信地產成為旅游房地產開發(fā)中的重要國資力。

去年5月，廬山西海、中信地產在全國第23個度假產品上市。 這期間，中信地產已經在海南等地深耕了旅游地產。 作為海南博鰲的主要開發(fā)者，中信地產擁有其核心區(qū)10.2平方公里的主導開發(fā)權。 博鰲有良好的開端，中信海南很快打開了戰(zhàn)線，沿著三個機場、兩個高速延伸，部署了海口、瓊海、陵水、三亞，形成了“一島四地、九盤聯(lián)動”的深度開發(fā)態(tài)勢。 百年不凍港大連、中信海港城立足于當地中央海岸地標。

但是，中信地產的假期布局面臨著全領域超速行駛的情況。 以海南為例，來自海南旅游勝地的注意數據顯示，截至年底，海南有1096個旅游勝地項目，聚集了數百名開發(fā)者。 溫泉和酒店是最常用的驅動引擎，在海南訂購景區(qū)的光酒店有245個，溫泉有120個，主題公園和高爾夫球各有86個。

比較海南地區(qū)旅游地過度開發(fā)的狀況，從去年開始，“過度支出過剩”、“豪賭預想”等形容詞就頻繁出現。 時代周報記者發(fā)現，在中信集團的資產明細中，中信地產在環(huán)渤海、珠三角、長三角等地區(qū)的銷售不均勻增加，但只有海南地區(qū)以滑鐵盧式下跌。 -年，海南地區(qū)的確定銷售收入分別為19.62億元、6.29億元和1.29億元，確定銷售面積分別為16.1萬平方米、2.5萬平方米和0.3萬平方米。

奇怪的是，中信地產海南企業(yè)提供的數據口徑，年海南的年銷售額達到了22.6億元。 開發(fā)人員代表對時代周報記者說，這種狀況不合理，他也不擅長“一般來說，跨年結轉業(yè)績，或者銷售額和合同金額的統(tǒng)計口徑有差異，但沒有那么大的差異”。 直到時代周報記者發(fā)表新聞，中信地產方面才回答這個疑問。

宋延慶建議:“中信地產一二級聯(lián)動的長線產品占有率太高，短線短平快走現金流的項目占有率太低，這需要進一步優(yōu)化調整。”

但是，住宅企業(yè)的想法明顯不同。 據最新消息，中信地產將在博鰲地區(qū)建設約3萬平方米的博鰲三江口濱水旅游商業(yè)區(qū)。 這是海南商業(yè)地產業(yè)的第一次試水。 從常穎明確的意義上說，在不久的將來，包括假期不動產、城市運營、擁有性不動產在內的新業(yè)務模塊將占中信不動產的三分之一的份額。