|森淼

在目前房地產領域融資窗口緊張的大環境下，去香港上市成為住宅企業資金處理緊張的不二選擇。

3月30日，上海本地住宅企業上坤房地產集團有限企業(以下稱“上坤房地產”)向香港證券交易所提交上市征集書，農銀國際是其獨家推薦人。

對上坤集團來說，在香港上市肯定能得到越來越多的資源和金融支持，但在疫情蔓延的現在，房地產市場受到劇烈沖擊，上坤房地產的上市道路順利嗎？

/01/

“上坤花木蘭”背后的實控人

在房地產領域很少出現女領導，上坤房地產背后的創業者朱靜就是其中之一。 就像多個商業故事的開始一樣，朱靜大學畢業后偶然一致地說進入了房地產領域。

在成立上坤之前，朱靜曾任河南建業房地產股份有限企業集團副總裁、集團經營決策委員會委員、執行董事。 在建設房地產工作7年后，朱靜辭去了副總裁的職務，決定自己創業。

朱靜選擇創業不是一時的沖動，朱靜在讀中歐國際工商學院emba期間認識了知名投資者林勁峰，兩人都有進軍房地產的想法，立即拍攝，朱靜在得到林勁峰的投資后，于年在上海成立了上坤集團。

上坤地產可以在上海起步，林強峰的盈信投資可以說在資金上給了上坤地產強有力的支持。

根據公開資料，上坤集團屬于深圳盈信國富集團(即盈信投資集團)的房地產企業，盈信投資由林勁峰舉手創辦。 另外，林強峰是股神巴菲特長期價值投資者的忠實信徒，與股神巴菲特的私交很深。

天眼檢查顯示，上坤集團主要由兩家企業實際控股，分別是上海上坤實業投資有限公司持股85%，上海世蕾合作投資公司持股15%； 其中，上海上坤實業投資有限企業的大股東是林強峰實際控制的深圳盈信國富集團。

林勁峰和朱靜持有股占兩人上坤集團的比例，林勁峰占29.05%，朱靜占32.13%。 但是，經過天眼查大數據的觀察，結論是上坤集團的實際控制者涉嫌為林強峰。

如果有林強峰背后的操作盤，上坤地產不會擔心一戰成名。 年收購上海釜山的項目首次在上海房地產界暴露了前線。

年，上坤地產年銷售額僅17億元時，朱靜從萬科和碧桂園嘴邊搶走了33.37萬平方的地塊。 香港富豪李明治旗下的天安中國早年是上海松江麓山屯下的住宅和商業開發用地。

這個項目在上海地產圈成功紅色，在這個地塊開發的住宅項目將于年開始銷售，上坤地在這一年以“操作盤金額”達到了整體銷售額230億元，比上年增加了346%。

這也離不開背后林勁峰的力量。

“上坤需要資金來收購天安中國的上海松江釜山地塊，盈信減收茅臺也要支持。 ”。 這是因為茅臺在投資界有一戰成名的林強峰。

2003年，盈信投資以1200萬元從上海產權交易所承接100萬股貴州茅臺，成為茅臺第六大股東。 到1200年，當年1200萬投資達到7億美元以上，一股林強峰滿缽，在投資界也享有盛名。

林強峰唯一減產茅臺是因為上坤房地產，實際上林強峰在當時茅臺股價下跌時也沒有減產過一股，可見林強峰對上坤房地產的支持力。

另外，盈信也為上坤的信托融資進行擔保，使其能夠擁有擴大土地、飛躍規模的資金。

轉眼之間，上坤房地產在上海的銷售額超過了50億元，一年翻了3倍，上坤房地產也成功闖入了上海大廈市top30的行列。

/02/

房地產銷售占九成收入

依靠上海的房地產

作為房地產開發商，目前上坤房地產通過四個標準化產品系列(即四季系、樫山╂半島系、云系及s系)，提供了包括低層及高層公寓、聯排別墅、洋房及閣樓公寓在內的多種住宅房產。 上坤地產的顧客主要是上坤房地產的個人和企業的購買者以及上坤房地產投資房地產的承租人。

從收入模式來看，房地產銷售、房地產租賃及咨詢服務是上坤的三大收入來源。 2019年，三方在總收入中所占的比例分別為98.9%、0.8%和0.3%。

房地產銷售收入是上坤房地產的第一收入來源，在過去三年中，這一收入分別創下了11.69億元、67.89億元和74.49億元，分別占同年總收入的97.3%、99.1%和98.9%。

上海房地產的收入成了其收入占有率的大頭。 截至年2月29日，上坤地產占總建筑面積的70%以上位于長三角經濟區，而且近半數的房地產項目和應占18%以上的總建筑面積位于上海。

上坤集團在招商引資書中也表示:“過去，本公司的收益主要來自于銷售本公司開發的房地產，預計今后幾年的房地產銷售仍將構成本公司的大部分收益來源?！?/p>

但是，上坤地產在招商引資書中也指出:“我們強烈依賴長三角經濟地區的房地產市場，特別是上海。”

數據顯示，年、年及2019年上坤房地產的房地產銷售收益分別有約100.0%、100.0%及60.8%來自上海的房地產項目。

過分依賴上海房地產，對上坤房地產也帶來了銷售區域太單一的風險。 到年2月29日，上坤有處于不同開發階段的7個商業房地產組合項目，均位于上海，3座竣工的寫字樓、2座竣工的商業區購物廣場和2個開發中或將來開發的綜合用途商業地產

成立五年，上坤地產也沒有離開上海。 到年2月29日，上坤地產項目位于8個省和直轄市14個城市，大部分是二線、強三線城市，包括蘇州、佛山、東莞等。

對上坤房地產來說，如何在其他城市特別是二三線城市復制在上海的成功，可能是未來上坤房地產快速發展的大風險。

而且這些新城市房地產競爭的激烈程度不亞于上海。

/03/

借新債還舊債

擴張帶來的高負債

年，上坤地產選擇進入蘇州市場，開始了全國擴張計劃。 年，上坤地產進入安徽和浙江，年底進入廣東東莞，年進入河南和湖北。

截至年2月29日，上坤地產在全國8個省市14個城市中有43個房地產項目，分布在長三角經濟區、廣東港澳大灣區、華中等區域，總占地面積160萬平方米，總土地儲備約360萬平方米。 但是，長三角經濟區依然是上坤地產的主要陣地。

上坤地產現在成立了上海、河南、浙江、湖北、廣東、江蘇、安徽全國7個地區的事業部，同時在上坤內部，珠江三角洲地區被認為是企業未來的要點之一。 其中廣東地區進入大灣區的突破口，上坤地產計劃在今后5年的復印件中樹立珠江三角洲的基準形象，落地核心商業項目。

目前上坤地產位于珠江三角洲地區，東莞、佛山各布局一項。 今年初，廣東上坤合并順德兩個項目。

坤地產在不斷開拓領土的過程中帶來了現金流不足和高負債的危機。

根據招商引資書，年、年、2019年，上坤地產凈資產負債率分別為684.9%、325.9%、118.8%，逐年下降，但仍在領域一級位居高位，有高債務風險。

根據克利瑞地產研究中心發表的報告，2019年上半年174家典型住宅企業的加權平均負債率為91.37%，上坤房地產的凈負債率仍居領域前列。

另外，上坤地產年，年記錄的經營活動現金流量凈額為負值，根據征集書，該企業年經營現金流量凈額為-3848.5萬元，年指標為-38.06億元，2019年經營現金流量凈額約為22。

對此，上坤方面解釋說，由于房地產開發活動持續增加，因此在經營上花費了大量現金。

另外，上坤地產短期借款壓力很大。 截至2005年2月29日，利息銀行和其他借款總額為62.74億元，其中30.75億元在一年內到期。

實際上，每年償還利息借款的現金非常龐大，年、年及2019年，上坤地產用于償還利息借款的現金金額分別為31.33億元、40.19億元及68.53億元。

根據披露，上坤地產此次募捐收入的凈額將用于開發現有房地產、償還利息負債和補充正常運營資金。

具體而言，約60%的募集資金將用于當前房地產開發方面，即寧波慈溪慈瀾府、常州峰峰及佛山上坤漢湖四季、包括開發項目房價在內的約30%的募集資金將作為償還項目開發現有利息銀行及其他借款的一部分。 大約10%用于正常周轉資金的用途。

上坤主要通過內部發生的現金流和外部融資來維持流動性。 不僅高額債務緊張，其本身的收入還不足以支撐資金周轉。

從收入來看，年、年及2019年，上坤地產利潤分別約為12億元，人民幣68億元及人民幣75億元，毛利率分別為30.9%、51.5%及40.8%。 2019年創下7.6億美元的年溢利，股東應占的溢利為2019億美元。

坤地產收入變動大也多虧了上海橡山別墅和連排項目。

據招股書記載，年，上海·上坤樫山美墅、上海·上坤樫山四季、上?！ば鲁菢偕借崩铩⑸虾！ば鲁菢偕矫髟?個項目的部分建筑面積結轉，分別約25.43億元、14.03億元、22.16億元、6.0億元，共計約60億元 2019年，上述4個項目和上海上坤樫山半島、上海新城樫山半島分別結轉收入約2396.7萬元、2358.0萬元、1.06億元、16.17億元、32.14億元、7.09億元，合計約56.94億元，約為當年收入的

到年2月末，如果不計入限制的資金和抵押存款，上坤集團手中的現金和等價物只有11.54億元，還不能涵蓋一年到期借款的30.75億元。

2019年10月，杭州銀行向上坤地產提供了20億元的信用額度，同年12月，大連銀行及韓亞銀行(中國)有限企業提供了50億元、20億元的信用額度。 但是，截至去年2月29日，上坤地產未使用的銀行融資只剩下12.2億元。

上坤方面在招商引資書中坦陳，企業現在和將來的債務水平，以及相關借款合同條款，都有可能限制企業尋求追加融資的能力。

除此之外，根據招商引資書，截至年2月29日，上坤地產可銷售的建筑面積和可租賃建筑面積共計23.97萬平方米，開發中的建筑面積達到210.88萬平方米，占土地儲備的80.19%，即

無論是從上坤集團的短期債務還是從現在的現金儲備來看，現金流都很緊張，但在現在的形勢下，嚴格管理現金流是唯一的方法。

/04/

未來擴張中的潛在風險

對房地產來說，“高杠桿”意味著住宅企業依然面臨到期債務和剛性價格的支出壓力。 這個收支不平衡的局面確實增加了現金流的壓力，資金能否順利周轉直接決定了住宅企業生死存亡的命運。

綜上所述，上坤地產因年上海釜山別墅項目上海橡山銷售優良，在上海高端住宅市場占有一席之地，這樣的經驗放在二線甚至三四線也能取得同樣的效果嗎？

隨著疫情的到來，“停工、停產、停產”使房地產處于“嚴冬”。 根據人民法院公告網，截至4月1日，有108家住宅企業宣布破產的公告。 到目前為止，每天至少相當于一家住宅企業因各種理由“退出”樓市。

上坤能否在其他二線城市復制在上海的成功經驗還不清楚，但從迄今為止的經營狀況來看，上坤地產還缺乏“經驗”。

根據上坤地產披露，從年到2019年，上坤地產為房地產開發減值準備了4430萬元、5850萬元和3790萬元。

上述情況的出現，是因為杭州上坤山語四季、蘇州上坤水岸四季及合肥上坤海棠四季項目錄獲得了減值損失。 關于這些項目出現損失，上坤方面解釋說:“由于價格限制政策，企業的預期銷售價格發生了變動?！?/p>

除損失外，上坤地產2個項目已建成的總建筑面積超過相關批文被處罰，被罰款9.96萬元。

我們知道，如果項目建設的總建筑面積超過許可或完成的項目與建設工程計劃許可證不一致，住宅企業就不能取得項目的竣工驗收備案表。 無法取得此備案表，住宅企業無法向買家交貨。

無論是擴張造成的損失還是違反行為，都證明上坤地產向外擴張時步伐太快，經驗不足。

高于同行的高負債、到期債務、緊張的現金流、經驗不足等風險都不是上坤地產上市之路的“攔路虎”，此時選擇在香港上市的是上坤地產開辟融資渠道的不二選擇，但將來穩定有序

全天候滾動播放最新的財經信息和視頻，越來越多的粉絲福利掃描二維碼備受關注( finance )。