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資料來源:南京大廈市

最近，南京大廈市微信平臺發送了復印件“南京這座大樓的悲劇”。 賣場倒塌，工地被封鎖，業主擔心腐爛的尾巴”，“南京第一位赤字地王”京奧港的未來墅完全停止，向大牌住宅企業傳達了被收購的慘劇。 網民，幾年取的高價地，都是拍攝時進入頭腦的水。

融創集團董事局主席孫宏斌名言說:“房地產領域的風險首先是‘地買高’。” 土地貴了，誰也沒辦法。 土地便宜傻瓜就賺錢。 ”。

今天我們來談談過去兩年南京因“地購貴了”、政府限制新房價格等原因無法長時間停留的、有深度的十大悲劇房企。

這些住宅企業的總經理、營銷總及相關人員可能是目前南京大廈市最憂郁的群體，其中有些人注定要對土地錯誤負責。 無論是民營企業還是中央企業，即使土地購買高，給公司帶來的損失很快也會達到數億美元，甚至數十億美元。 老板永遠是對的。 背鍋俠只有職業經理。

土地買得很貴！ 南京昂貴的土地被關進牢里的十大住宅企業出來了

最近兩年，那些住宅企業在南京和周邊地區，踩高價，高價擁有土地，涵蓋得最慘嗎？ 這要看三個指標: 1、取了多少高價。 你被留置了多少資金？ 最后要留置多長時間才能解決呢？

先說結論。 據南京大廈市微信平臺調查，南京十大納地套牢房企業候選名單上有中海、葛洲壩、京奧港、金茂、招商龍頭、保利、世茂、融信、華夏幸福、聯發、金輝、中建、融僑、榮盛、安居、香港嘉華……等房企 (歡迎朋友們的消息，補充越來越貴被關進牢房的住宅企業名單)。

其中，中海房地產花了202.25億元巨額資金，在南京和鎮江拿了9塊土地，幾乎是昂貴的土地，由于新房限價令、樓市控制等原因，至今所有搖滾都位居南京十大悲劇住宅企業之首。

南京各地區的最高房價

過去兩年樓市繁榮時期，這些住宅企業在南京，頭熱拿貴的土地，地價和周邊房價一樣，面粉比面包還高。 南京實行嚴格的新房價格限制令，所以誰吃虧(比如河西新房價格限制4.5萬/㎡，葛洲壩南京中國政府現在開盤的話4.5萬/㎡，葛洲壩大樓價格45213元/㎡，一套吃虧)，以多個高價沉默 結果，這些昂貴的土地至今一次也沒有靠近過。

要在南京取土地，你必須知道土地費用不要一次重復支付，而且幾乎必須是自己的資金(現在連銀行資金都沒有用)。 高額的資金價格，遠遠長的上市時間，很多住宅企業的城市總，營銷總晚上睡不著覺。 整天不籌集資金，資金的價格就不能消除，每天有n輛奔馳s跑長江。 燃燒的是上司的錢還是國有資產，誰來負責？ 只有職業經理。

二、南京已經有地王虧損，停工，以一批高價入獄

每一輪，站在地價高崗上的住宅企業都是最痛苦的。 這個歷史上最嚴格的控制，南京多個擁有昂貴土地的住宅企業，都深得扎實，動彈不得。 悲傷的催促例子不勝枚舉，在這里寫幾個。 稍后分析200億元以上的土地資金放入所有夾克的中海地產。

1、南京第一位赤字地王:麒麟京奧港未來墅已經徹底停止，業主擔心爛尾巴，有可能被收購

在這個控制周期下，引起全國媒體報道的悲劇例子是南京麒麟的最高地價大廈京奧港未來墅。 據揚子晚報報道，年4月15日，麒麟板塊新地王經過61次瘋狂競爭誕生，被京奧港以47.6億元采摘，樓面價格達到22353元/㎡，迄今為止麒麟板塊的最高地價為8260元/㎡。 京奧港擁有土地時，周邊大樓的售價為17000元-22000元/㎡，不及京奧港大樓的地價。

年9月11日，北京奧港未來墅收到了前154套房來源的預售證。 平均價格為25884元/㎡，僅比大樓地價高3500元/㎡，被稱為南京第一位赤字地王，開盤銷售不好。 由于借款到期或赤字，京奧港的未來墅完全停止，陷入收購的謠言。 傳聞說是被融創收購的。

2、南京單價最高的土地:葛洲壩南京中國府，大樓地價達到45213元/㎡，高于周邊房價，至今無法接近。

年5月3日，葛洲壩以31.4億元競爭南京最貴的土地，大樓地價45213元/平方米，建成葛洲壩南京中國府。 開發者想賣7萬-8萬元/㎡，現在河西的新房子價格為4.5萬元/㎡。 我知道。 如果開了，賣一套損失。

葛洲壩南京中國府什么時候可以開設銷售？ 只能說很遠。 擁有土地快兩年了。 我知道資金的價格有多高。

三、南京合計金額最高的土地: 98.1億元獲得中華門商業綜合體，至今未能開設

年情人節( 2月14日)，招商龍頭經過395次漲價，以98.1億元獲得中華門32萬平方米巨無霸商業綜合體g98地塊，成為全市總額最高的地塊。 項目有很多商業用地，除了商業，還建設商業別墅、公寓。 招商水龍頭宣布將與碧桂園、香港合作開發這個項目。 開發者說年上半年南京大廈市微信平臺必須在年內捐款，結果至今沒有捐款，坐牢。

除了以上三個樓盤外，南京還有很多昂貴的地方，在深度套路中，如華夏幸福以23883元/㎡樓的地價獲得江寧東山的g70地塊，融僑以19476元/㎡樓的地價獲得江寧青龍山國際生態新城g18地塊，金輝

今天別一一說了，下次再說。 現在讓我來談談這家南京昂貴土地的十大悲劇住宅企業第一位的中海房地產。 通常，人沒有觀察到以這種平靜著稱的中央企業，為什么在這個南京的地租潮中，踏入高處，同時默默地封閉了200多億地租資金。

四、南京八塊地一個也沒有上市，鎮江地王開盤冷，中海202億地資金都入獄

經過南京漫長沙坑的房地產老總，淡淡地說，中海可能是這家南京昂貴土地被關押的住宅企業中受了最內傷的。 內傷是指從外面看不見，但內部的傷很嚴重。

南京大廈市深度調查的結果表明，南京十大納地套的牢房企業，最悲慘的不是京奧港，而是中海。 理由如下。

1、最近兩年，中海在南京和相鄰城市鎮江取了9塊土地，幾乎踩在了高分。 鼓樓濱江的中海桃源里(大樓地價22373元/㎡)等多個土地是當時的地區最高地價。 江祿口g23地塊大樓地價為11199元/㎡，周邊翠屏城等大樓新建價格為1.2萬元/㎡； 鎮江中海潤江府大樓的地價為9450元/㎡，與周邊房價相同，至今仍是鎮江地王。

2、這兩年，中海在南京和鎮江，僅取得土地的資金就達到了202.25億元，可以說是取得南京土地的資金最多。 這筆巨資現在幾乎被關進了所有的監獄。 價錢貴得驚人。

3、由于取地價格普遍較高，而且在南京實行嚴格的新房限價政策等理由，中海至今一次也沒有靠近南京的8塊土地。 所有的夾克都很結實。 在年半前擁有的中海桃源，1、2號樓都建設到19樓，但由于被政府限制價格等理由，即使開盤時間推進，現在也沒有開盤。 為了回收資金，中海桃源去年9月獲得了193套精裝公寓的銷售許可，但至今還沒有開盤，原因還是個謎。

4、中海取的9塊土地，只有鎮江中海潤江府于今年2月4日開盤一次，但開盤很冷，當天的除化率不到40%。 同日，中海潤江府提供優惠，實際成交價格為1.6萬-2.05萬元/㎡，略低于銷售許可價格，但當天發售的425套房還不到40%。 這也是鎮江樓市的象征，說明鎮江房價有天花板。 中海那邊的恒大華府對此感到失望，馬上靠近。 恒大的有人說“中海開得不好，我們也沒有自信”。 據業內人士分析，中海對鎮江樓市過于樂觀，擁有土地，結果絆倒了，但第一是都市圈三線城市的開發經驗不足，導致誤判，預計至少兩三年后解決。

5、房地產高周轉，中海更高周轉，以強勁的價格管理聞名于世。 遺憾的是，南京中海這一輪登上了高分，疲于南京新房限價政策，困得像野獸一樣，動不了，只能關押在這里。

正如融創集團董事局主席孫宏斌所說，房地產領域的風險首先是“地購高”，地購高就沒人能做，地購低就傻瓜賺錢。 中海在南京和鎮江擁有的這九塊土地，一方面地價昂貴，另一方面新房價格嚴格，南京八塊土地尚未上市，遠遠無期，鎮江之王又開盤寒冷，背后全部留置了202.25億元土地資金。 比起京奧港的未來Shu47.6億元的土地資金被留置，必須斷臂生存，被全國媒體報道。 留置了中海這202.25億元的土地資金，這是真正值得領域深思的大事。

五、南京昂貴的房地產企業都艱苦支持等待變化，政府放寬限價令，希望盡快解決

現在，很多占領了中海、京奧港、葛洲壩等南京高價土地的住宅企業，都很苦惱。 你在等待什么變化？ 南京新房的限價令放寬了。 二是樓市再次繁榮。 那樣的話，可以用這些昂貴的方法解決。

但是，南京新房的限價令會放寬嗎？ 在中央三令五申強調房地產限制的大環境下，南京即使放寬限價令，幅度也很小，另外，樓市再次繁榮，期待房價再次上漲，至少今年是癡人說夢。

最后我們看到中海在南京和鎮江的九塊土地上，看看地價和周邊的房價，看看為什么現在還不能開設。

1、中海桃源里:地價創紀錄，至今未開盤。

土地狀況:去年9月23日，中海地產以合計20.8億元獲得城北g34商住混合地塊，大樓地價為22373元/㎡，成為當時的南京地王、城北新地王。

樓盤動態:開店時間未定。 共計497套房。 主力戶型約為143-195㎡，分布在1、2、4、5、6號樓。 三樓是面積約66-93㎡的兩個房間和三個房間的小戶型。 房價未定。

周邊房價:世茂外灘新城:近期計劃發售二期最后一棟9號樓，共計588套房，精裝交付，前期平均價格35900元/㎡。 恒盛金陵灣:銷售少量躍層戶型。 平均價格為37499元/㎡。

2、中海燕子磯g51 :大樓地價1.79萬/㎡，建造1.2萬/㎡的人才房間，實際大樓地價更高

土地狀況:去年10月25日，被中海以合計金額49.1億元取現，大樓地價17932元/㎡，不需要出售現房。 這個項目由中海和安居共同開發。

樓盤動態:開設時間未定。 項目計劃已經完成，一共計劃了18棟高層住宅。 建設建筑面積12080㎡以上的人才房間(包括租賃住宅)，建設后無償交給政府。

周邊房價:現在燕子磯新城空白價格為2.58萬元/㎡，精裝價格為3萬元/㎡。

3、中海江浦g54 :實際大樓地價超過2萬/㎡，如果遇到價格限制，有可能出現赤字

土地狀況:年10月25日，被中海拿走18.4億元，大樓地價19982元/㎡，達到最高價格，需要銷售現在的房間，保護室面積1200㎡，實際大樓地價超過2萬元/㎡。 項目計劃建造16棟住宅。

樓盤動態:開店時間未定。 周邊的房價也以2.4萬元/㎡的價格出售。 如果受到政府的嚴格限制，有可能出現赤字。

4、中海城南g43 :現房銷售，周期長，開盤時間未定

土地狀況:年9月20日，城南g43地塊、商住、城市軌道交通用地、被中海以43.2億占領，大樓地價17956元/㎡，需要在現房銷售。

樓盤動態:開設時間未定。 根據項目環評公示，該地塊計劃建設17棟住宅大樓、5棟商業大樓、1棟商務混合大樓。

5、中海小龍灣g40地塊:商行地塊，開盤時間未定

土地狀況:去年7月12日，小龍灣g40商經營混合用地，被中海以合計金額13.25億奪走。

樓盤動態:上市時間未定。 項目建設酒店式公寓2棟、寫字樓3棟、商業樓1棟、垃圾中轉站1棟及輔助用房。

6、中海鼓樓濱江g81 :商品房區劃，開盤時間未定

土地狀況:去年12月16日，中海獲得鼓樓濱江g81商混合用地，成交總額17.5億美元。

樓盤動態:上市時間未定。 項目計劃辦公樓、公寓。

7、中海祿口g23 :大樓地價1.1萬/㎡，建造1.1萬㎡的保障房，周邊新建住宅價格1.2萬多/㎡。

土地情況:年7月7日，在中海以合計7.3億取廬口g23地塊，地塊性質為兩種居住用地，大樓地價11199元/㎡，保障房面積1.1萬平，現房銷售。

樓盤動態:預計今年下半年上市。 分區申報名為云祿花園，宣傳名未定。 建設14棟住宅( 9、10號樓為保護室)、1棟社區中心、商業輔助用房及配電用房。

8、中海六合g19 :大樓地價8949元/㎡，建設1.96萬㎡的保護室，價格不低

土地狀況:年7月5日，六合g19地塊以7.5億競爭到中海，大樓地價8949元/㎡，達到最高價格，需要出售現房。 必須另外建設19600平方米的保護室，無償交給政府。

樓盤動態:上市時間未定。 項目計劃建設11棟住宅、2棟保護房和部分底商、配套用房。

周邊房價:冠城大通青郡:目前房源未銷售。 后期的推進計劃被擱置了。 前期的平均價格為13800元/㎡。 區域內二手房的掛號費約為13000-15000元/㎡左右。

鎮江地王中海潤江府:開盤很冷，當天的轉化率不到40%。

土地狀況:年5月31日，中海在鎮江以合計金額25.2億元取得潤滑州r1703地塊，大樓地價達到9450元/㎡，成為鎮江之王。

樓盤動態:今年2月4日首次走近，發布8棟樓425套，面積104-153㎡，精裝平均價格1.6-2.05萬。 開盤當天只賣了不到40%。 也是鎮江豪宅市場的象征，對面的恒大華府缺乏這種自信。

到了控制期，前期獲得高價住宅企業的話，就會陷入痛苦的時期。 這個回合的控制到什么時候？ 誰來買這些昂貴的東西？

擁有越來越多昂貴土地的悲劇住宅企業，今年會如何應對呢？ 京奧港未來像墅一樣斷臂活著，降價賣給其他開發者嗎？ 我們擦亮眼睛……

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