據長江商報報道，武漢海寧皮革城開業兩年經營欠佳，實際管理者出售不良資產謀求上市。

□本報記者劉飛超劉濤

在這種金蟬脫殼的商業代碼中，海寧皮城( sz.002344 )對武漢海寧皮革城的溢價收購表示懷疑。

許多事實表明，武漢海寧皮革城開業兩年經營不好，租金難以全部收入，實際管理者要求上市處理不良資產，急于甩掉這個“拖把瓶”。 然后出口“海寧皮革”企業品牌上市企業海寧皮城，成為蘭德曼，全力以赴收購溢價。

位于武漢市漢陽區升官渡的武漢海寧皮革城是海寧皮城國內第一個企業品牌輸出項目，于今年5月成為海寧皮城的收購目標。

據長江商報記者獨家調查，年5月5日，海寧皮城公告計劃募集非公開發行股票8.11億元，收購湖北金聯民生控股有限企業(以下簡稱湖北金聯)武漢海寧皮革城的主要資產。

但是，根據記者輾轉的調查，武漢海寧皮革城在湖北金聯運營的2年間，由于地理商圈的位置、經營規范不足、管理“專業外”等原因，客流大幅減少，700多名商戶損失到不同程度，這種資產的商品

有市場的人懷疑，這次收購與其說是“海寧皮城對武漢市場的戰術部署”，不如說湖北金聯假是上市企業的手，通過定增方法可以像“金蟬脫殼”一樣逃脫。

對此，代表海寧皮城負責收購武漢項目的另一位負責人王魚海對8月13日和14日兩次記者的提問保持沉默相對。

長江商報記者8月15日再次給海寧皮城證券部的人打電話說對方也很難應付。

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8.1億人收購武漢非直營皮革城

“武漢市場是海寧皮城對外快速發展和布局的戰術選擇”，8月14日上午，海寧皮城副總裁王紅暉對長江商報記者說:“將來在湖北將毛皮市場蛋糕最大化，提高企業的租賃收入。”

據長江商報記者介紹，今年5月5日，根據海寧皮城第三屆董事會第九次會議的決定，此次非公開發行的股票以19.36元/股的價格，由匯豐基金管理股份有限公司、浙江天國硅谷久鴻股份投資合作公司、嘉實基金管理有限企業[微博] 和諧健康保險股份有限企業及上海國詣投資中心、舟山隆德投資合作公司等投資機構的發行量在8994.69萬股以下，其中匯豐基金認購1620萬股，平安資本管理認購1500萬股等，共計達到1500萬股

值得注意的是，在預約投資機構中，海寧皮城部分高管出資設立的財通基金[微博]預約了474.69萬股以上，在該基金的股權結構中，理事長任有法律最多，達到7.62%，與監督長、副理事長

公告指出，募集的資金用于收購湖北金聯旗下武漢海寧皮革城的主要資產、燈塔荃二堡皮革城16.72%的所有權、海寧中國皮革城6期項目及有機智能市場項目。 其中，武漢海寧皮革城第一資產項目消費8.11億元，是招聘資金中最多的，備受期待。

據記者調查，這也是海寧皮城第一次決定收購非直營項目。 武漢海寧皮革城是迄今為止海寧皮城在國內嘗試的第一個企業品牌加盟項目，兩者作用的一些變化表明海寧皮城持續主營業的意圖是明顯的。

實際上，在雙方加盟合作期間，海寧皮城從一開始就派遣顧問協助運營，當時的顧問說“只有提案權沒有決定權”，經營房地產出身的湖北金聯無法運營商業項目，經營效果不好。

目前租金收益面臨著很大的壓力

商戶的租金因經營不善而延期，截至8月14日提交者寥寥無幾。

“從8月7日開始電話通知商戶是否繼續簽約，預計本月至少有50%的商戶支付年費，可以咨詢說很難支付房租，但我們的想法用不了太久”海寧皮城全資子企業武漢海寧皮革城有限企業

租金利潤是海寧皮城的核心收入來源，作為海寧皮城的主管營銷副總裁，王紅暉對武漢海寧皮革城的收入計劃是“現在7000多萬元，還在60%的提高空之間，使年租金收入達到1.2億元”

雖然超過了8月12日最后一年租金的繳納日期，但是武漢海寧皮革城的790多個商戶沒有繳納過今年的租金。

許多商戶對長江商報記者說，他們的擔心是新運營企業的到來是否會使海寧皮革城復活。

這個占地面積7.9萬平方米、建筑面積19.8萬平方米的橢圓形建筑，站在漢陽三環線的邊緣，看起來異常突出。 8月13日，俞徐曉坐在4樓4a223辦公室的黑色椅子上，表示運營壓力很大。

成都海寧皮革城與武漢海寧皮革城規模相同，但成都年租金收入達到1.4億元，俞徐曉對記者預測:“我們三年內可以達到1億元規模，今年6，700萬元，明年應該會略有上升，達到。”

實際上，這次收購不經濟，根據武漢海寧企業的內部預測，“每年租賃收入700萬元，扣除營銷費用和管理運營價格等，剩下的幾乎沒有”。

記者說，為了達到成都租金的收益規模，武漢海寧皮革城可能最少需要三年。 俞曉說，只有在第三年達到1億的租金收入規模，投資收益才能基本持平。

海寧皮城目前的戰略是穩定和培育市場的費用，王紅暉認為皮貨市場蛋糕做大后會自然起火。

俞徐曉眼中，包括他在內，從總部一直駐扎在漢的10名干部，不僅是“領導要求吸引客流，讓客戶有目的地購物”，還轉換了之前的市場狀態，“盡了沒有底線的最大努力”。

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劃算的轉讓

據長江商報記者介紹，2007年，湖北金聯拍攝武漢市漢陽區p(2007 ) 040地塊建設城市綜合體項目，其中第一期是皮革城市項目。 當時建設華中最大最專業的皮革市場，聯合海寧皮城、海寧皮城在總部協助招商。 年末皮革城甫開業后出租率達到了100%。

長江商報記者咨詢建筑領域的人，考慮到武漢海寧皮革城的基礎工程和土地價格，發現建筑價格的單價必須在2000元到3000元之間，據此，整個項目的建筑和土地價格應該在4億元到6億元之間

湖北金聯運營這個項目兩年間，租金收入在1.2億元左右，除了每年向海寧皮城發放3000萬元的加盟費以外，應該略有盈余。

根據海寧皮城公告，年初，湖北金聯以武漢海寧皮革城建設工程為抵押，向中航信托借款5億元，截至今年3月31日，借款余額為4億元。

年5月5日，海寧皮城和湖北金聯簽署資產轉讓協議，以約8.11億元購買湖北金聯持有的武漢海寧皮革城主要資產，轉讓協議簽訂后，海寧皮城已經從湖北金聯支付了目標資產購買總額的50%，即40492.5萬元

徐曉對長江商報記者說，雖然把一半的錢交給了湖北金聯，但債務可能已經還清了。

出乎意料的是，坤元資產判斷有限企業發現武漢海寧皮革城的營業用房到判斷標準日前，沒有取得房屋所有的票，沒有處理分割的國有土地的采用證，這也隱藏著將來資產交接的危險性。

海寧皮城協助湖北金聯運營管理，發現只有企業營銷顧問在這場督戰中，不容易控制“局面”，“發現很多問題，商戶和湖北金聯老板的個人關系很好，比較隨意，其他

“我們認為這種資產還是比較高的質量”。 8月14日，王紅暉對長江商報記者說:“收購這個項目，我認為我們是必要的，我們還會打交道。”

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湖北金聯全身而退

知情人士向長江商報記者透露，當初將海寧皮城引進武漢，湖北金聯的實際統治者吳凌和海寧皮城的理事長之一有法私交。

據記者調查，浙江樂清籍吳凌于1993年在浙江海寧市做生意，現在為浙江敦奴隸實業和上海敦奴隸國際等多家公司實際控制人，是海寧皮革領域協會常任理事，海寧皮城理事長是該協會理事長。 吳凌創立的敦奴女裝企業品牌也進入浙江海寧中國皮革城內。

也許是因為這種關系，我說服了海寧皮城打開了企業品牌加盟的戰術。 吳凌所每年只花3000萬元。 這是對年收入規模在20億元以上的海寧皮城的9牛毛。 開業時，任法和海寧市高層陸續來到這里成為其站臺。

值得注意的是，吳凌已經把投資重點轉移到浙江，其控制的浙江敦奴隸實業股份有限公司主要經營女裝企業品牌，年收益規模超過7億元。 據浙江敦奴官網報道，“預計2009年企業正式上市，包括時尚、房地產等產業在內的集團化企業越來越成熟”。

推進上市過程，處置不良資產的邏輯符合準上市企業的路徑。

浙江敦奴隸也可能遇到資金瓶頸。 今年1月9日，同樣由吳凌管理的浙江敦奴隸投資有限企業在《市場導報》中表示，由于注冊資本從原來的1.1億元減少到0.6億元，“在接到本企業通知的30天內，自本公告發布之日起45天內，向企業借款。 ”。

“按理說，是吳凌賣給我們資產的。 當初的引進是吳凌對接”，海寧皮城內部的人向長江商報記者明確了這一點。

根據業界相關人士的分析，在市場低迷的情況下，急于銷售武漢海寧皮革城這個“拖把瓶”，符合吳凌的利益，但上市企業的接收前景令人擔心。

在市場低迷的情況下，加緊出售武漢海寧皮革城這個“拖把瓶”，符合實際統治者的利益，但上市企業接戰的前景令人擔心。

——市場分析師