資料來源:中信證券研究

文丨陳聰張全國李金哲

過去一段時間，房地產領域一直面臨著房價彈性有限、總訴求增長空之間有限、集中度提高幅度有限等問題。 到年第四季度，我們相信“三道紅線”的政策措施將拉開領域供應方改革的序幕，內卷化競爭的土地和資金局面即將結束，彎道超車，杠桿勝利是不可能的。 供給方改革是領域未來幾年的核心投資邏輯，我相信很多企業的潛在利潤率已經或觸底反彈。 我們看房地產板塊，關注良性周轉實力、核心資產價值、服務平臺潛力三條主線，關注金地集團、萬科a (萬科公司)、保利房地產、龍湖集團、世茂股份、陽光城，關注碧桂園、華潤地

2021年房地產領域的高位穩定運行、土地轉讓金、房地產開發投資、商品房銷售額、房屋新開工面積和房屋竣工面積分別預計同比增長5.7%、6.1%、0.2%、2.0%、6.0%。

內卷化競爭即將結束。

領域過去長期陷入內卷化競爭的漩渦，比較穩健的企業反而很難得到土地儲備，但擁有土地的企業面臨著資產質量的惡化。 各種公司利用財技術曲線試圖超越，房地產領域融資過多占有社會資源，公司融資價格太高。 除了“三道紅線”的政策指向外，市場偏好有助于內卷化時代的結束。 據年3季度報告，板塊的杠桿率開始向下反轉。 最近土地市場熱度下降，領域融資價格下降。

▲預計公司盈利能力持續下降的趨勢即將結束。

在價格幅度限制、土地市場激烈競爭、融資價格高等共同作用下，領域收益性持續下降。 雖然公司有點平滑利潤，但是結算利潤率在2021年幾乎不能降低材料。 但是，由于土地成交價格下降，融資價格下降，我相信本公司的銷售毛利率在-2021年觸底，有可能在結構上反彈。

▲新的競爭結構，三家標準決策企業的未來前景。

新競爭結構初期，公司杠桿率、庫存資產質量仍然是區分企業價值的關鍵。 但從中長期來看，良性周轉力、核心資產價值、服務平臺的潛力可能是新時期優質房地產公司獲勝的關鍵。

▲風險提示:

房地產領域長期以來訴說著短缺的風險。

評價值很有魅力，板塊配置明顯低，看著房地產開發板塊。

房地產領域公募基金配置比例持續下降，年累計漲幅大幅滯后，但領域面臨供給方改革的歷史機遇，利潤預測穩步。 我們認為現在是配置藍芯片地產股票的好時機，建議推薦金地集團、萬科a (萬科公司)、保利房地產、龍湖集團、世茂股份、陽光城，關注碧桂園、華潤地。

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