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最近，深交所發布了對江蘇中南建設集團股份有限公司( sz:000961，以下稱為“中南建設”)的監督管理函，表明復印企業信用批違法、違規。 時間，中南建設引起了業界的關注。

在此之前的4月28日，中南建設發布了2019年全年財務報告，報告期間總收入達到718.3億元，同比增長79.08%。 歸屬于上市公司股東的凈利潤為41.6億元，同比增長89.8%；扣除對象外凈利潤也為35.1億元，同比增長114.56%。

與明亮的財務報告數據鮮明對應的是，集團統計口徑中，年員工人數為16420人，人均年薪為35.67萬元。 2019年員工人數為42974人，人均年薪為15.05萬元。

分批違約暴露了資金問題，擔保總額達到股東資本的324.37%

根據監管書信，從年到2019年，中南建設為企業合并報告范圍外或所占權益比例在50%以下的房地產項目企業提供財務援助，但有未履行相關審議程序和披露義務的情況，期間中南建設是閑置的

根據監督管理函，深交所嚴格遵守中南建設和全董事、監事、上級管理者教訓，《證券法》、《企業法》等法律法規和深交所《股票上市規則》、《上市企業規范的運營指導》等規定，真實、準確、完善，及時更新

從表現方面來看，中南問題的重點是“必須盡公開義務”。 書信中沒有確定要求中南回答這件事，但關于向項目企業提供財務援助這一點，為什么這個部分沒有公開子企業的財務援助？ 深交所沒有什么異議，這個引人注目的疑問依然存在。

值得一提的是，在2019年房地產市場，其他房地產公司裁斷的情況下，中南建設不僅沒有裁斷，而且增加了人，其中僅集體統計口徑就增加了26554人。

更有趣的是，以集體統計口徑為例，增加了26554人，但支付給員工的報酬比上年增加了6.13億元。 去年的集團統計口徑為16420人，人均平均年薪為35.67萬元，今年42974人，人均平均年薪為15.05萬元，人均工資減少了58.57%。

這些幻象操作的背后可能有別的隱藏情況。

“臉腫臉胖”，財務結構令人擔心

中南建設2019年財務報告顯示，在財務結構方面，中南建設2019年總負債率為90.77%，比上年下降0.92個百分點。 與去年相比進行了優化，但依然超過了64.3%的區域平均水平，不容樂觀。

財務報告顯示，中南建設2019年全年實現了1110億元的經營性現金流入，賬面現金豐富，但也發生了1028億元的經營性現金流出，全年的經營性現金流凈額為81.96億元，比上年的194.3億元增加了57.82%

每日新聞觀察到，現金流的改善不是銷售拉動，而是融資規模的增加，簡單來說就是用借款讓自己看起來很有錢，用不恰當的比喻來說是“胖臉”。

與2019年相比，2019年中南建設經營性現金流的增加來源于“與其他經營活動相關的現金”，達到323.3億元，為去年的4.7倍，但銷售退款，即“銷售商品、提供勞務領取的現金”為786.5億元

另外，到2019年末，中南建設的有利債務增加到699.2億元，比上年增加20.7%。 其中，短期和一年內到期的非流動負債為235.6億元，占利息負債的比例比年末的31.09%提高。

財務報告數據顯示，中南建設2019年籌資活動現金流入，借款金額達到523.1億元，比上年增加142.6億元，債務規模也達到70.88億元，比上年增加近2倍。

另外，2019年中南建設的融資價格也從去年的8.31%上升到2019年的9.45%。

另外，2019年隨著經營規模的擴大和購買地支出的增加，中南建設期間經營性現金流出的增加擴大，投資支付現金倍增帶來的投資活動現金流量凈額依然為負值。

5月6日，中南宣布為兩家子公司融資提供保證，保證總額為6.7億元。 此次保證后，中南及控股公司對外保證總額為695.43億元，占企業近期審計上市公司股東權益的324.37%。 從擔保總額來看，中南建設目前處于高位。

主要銷售額毛利潤下降，“三費”明顯增高

根據《每日財務報告》，截至2019年12月31日，中南建設綜合毛利率為16.7%，同比下降2.81個百分點。 其中，房地產業務毛利率為17.93%，比上年下降2.3個百分點，處于領域平均毛利率水平。 建設業務的粗利潤率也比上年同期減少2.58個百分點為9.01%，比上年下降2.58個百分點。

值得注意的是，中南建設現在有兩大短板:盈利能力和產品能力不足。 收益性方面，由于歷史負擔的侵蝕、地價和價格高、產品失誤和溢價能力不足，毛利顯著下降。

另外，由于規模特征不足，中南建設的“三費”也明顯提高。

具體數據顯示，2019年中南建設的銷售費用率、管理費用率僅為2.04%、4.48%，銷售費用比上年增長5成，超過14.63億元。 管理費比上年同期增長34.54%，為32.16億美元。 此外，財務費用增長率最大，為62.33%。

另外，中南建設的土地儲備狀況也不盡如人意。 到2019年底，中南建設總土地儲備4226萬平方米，一二線和三四線城市面積分別占36%和64%。

2019年中南建設新項目78個項目，計劃建筑面積共計989萬平方米。 這塊土地的增加量明顯少于每年的新項目111個和新計劃建筑面積1595萬平方米。

根據2019年的財務報告數據，中南建設取得了一定的業績增長，但債務結構優化不理想，現金流狀況依然緊張，財務穩健性和安全性非常令人擔憂。 然后融資價格上漲，公司經營效率下降，進一步壓縮了將來的利潤空之間。 在地產領域采取杠桿、降低規模的今天，中南建設將年房地產業務增長率定為15%，打擊“兩千億”的道路不是平坦的道路。

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