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浙江省住宅企業榮安產地登上了上半年規模增速最快的排行榜。

根據和信不動產“2019上半年上市住宅企業銷售增速排行榜”，總部位于寧波的榮安不動產( 000517.sz )以305%的銷售增速首次名列第一。 排名第二的是珠海國企華發股，增長率為80.1%。

今年1月，同樣是浙江房企業的佳源國際也在規模增速排行榜上名列第一，但統計口徑有誤，之后佳源國際股價于1月17日間接大跌。

在克利瑞公布的上半年房企銷售排行榜中，榮安地產以172.9億元的全口徑銷售金額排名第73位。 以97.2億元的權利銷售金額排名第91位。 單從規模來說，榮安地產是一家小住宅企業。

與榮安產中期報告書中公開的數據相比，第三方機構的數據還有一些差異。 榮安產上半年的財務報告顯示，住房合同收入權益額為96.5億，比去年同期增加380.54%。 收入為20.6億，比去年同期增加62.56%。 其中，大本營寧波貢獻的收入為20.23億，寧波以外的地區只有324萬收入。

過去兩年，榮安地產也掌握了房地產領域的勢頭，規模增長明顯。 年，榮安產的權益銷售額為58.5億，居全國住房企業排行榜的第179位，年權益銷售額為136.4億，同比增長234%，居第128位。

榮安產地在這三年里保持了急速的擴張期，為了應對銷售規模的增加，也有土地費用的支出。 據2019年上半年的報紙報道，今年上半年的預付款比期初增加了8003.07%，榮安解釋說是報告期間預付土地金的增加引起的。

高價收買

據半年的新聞報道，榮安地產上半年有8起，其中6起位于長三角城市群寧波、杭州、嘉興、溫州和臺州。 兩宗位于重慶和西安，西安是榮安第一個進入的城市。

土地儲備可以直接反映榮安這幾年的擴張步伐，界面信息查閱榮安這幾年的財務報告，知道榮安在年老地有8件，在年老地有15件，在年老地有20件。 除浙江外，榮安還將版圖擴大到重慶、焦作等省外城市。

另外，榮安納地比以前更激進，不惜在昂貴的競爭中獲得土地。 以今年上半年為例，5月，榮安火拼222次，競爭寧波鄞州區長豐地區土地，成交樓面價格為16970元/平方米，合計金額約9.5億，溢價率為43.9%。 由于商住混合用地，該分區住宅部分的大樓面積達到23032元/平方米，成為長豐地區的新地王。

6月，寧波鄞州區長豐地區再次出讓土地，榮安再次征兵242次，最終以總額5.87億，成交大樓價格14250元/平方米，溢價率51%獲得。 按照住宅成交大樓價格24091元/平方米計算，榮安刷新了其一個月前記錄的地價記錄。

一位寧波領域的人對接口信息記者說，榮安地產這兩年在寧波戰斗力很強，很渴望土地，勇氣也變大了，多次高價獲得土地。

值得注意的是，寧波本土的住宅企業，今年上半年的收入幾乎來自寧波，但榮安地產的質量問題對寧波人很惡毒。

榮安地產理事長王久芳喜歡在微博上發表意見和建議，最近3、4年沒有更新，但至今榮安業主仍在微博下投訴榮安的質量問題。

一份知情同意根據接口信息，榮安地產項目的質量問題大多與榮安相關企業的明州建設有關，榮安地產許多項目的建設施工者是明州建設，明州建設的實際管理者是王久芳的侄子，這種相關

家族內斗

隱藏在榮安產地近三年規模高速發展的背后是企業創始人家族所有權關系的連續變動。 會長王久芳表示長子王叢魏、小兒子王怡心的所有權分配發生了變動，家族傳承還在動搖。

1987年出生的王叢魏，2009年榮安地產租賃殼甬成功上市時( 000517.sz，此前簡稱企業)，已經是榮安集團50%的股權所有者，榮安集團擁有榮安地產47.93%的股權，控股 年，王叢玳甲進入上市公司榮安房地產，擔任董事及總經理。

年，為了平衡兩個兒子的關系，王久芳作出了所有權安排，榮安集團把23.56%的榮安地產權轉讓給了王怡心。 所有權轉讓完成后，王怡心持有榮安地產23.56%的股份，王叢魏通過榮安集團間接持有榮安地產24%的所有權，兩兄弟對上市企業榮安地產的所有權比例相當。

但是，這種平衡關系今年被打破了。 6月份的報紙所有權轉讓公告顯示了王久芳和兩個兒子王叢玳、王心怡之間的微妙關系。

6月18日，榮安地產宣布，第二大股東王怡心將23.56%的股權轉讓給實際統治者王久芳，轉讓總額20.4億美元。

所有權轉讓完成后，王久芳對榮安地產的個體所有權上升到29.68%，最小的王怡心與榮安地產的所有權沒有關系。 王叢魏的所有權比例不變，但擁有榮安集團50%的股權，間接持有榮安不動產約23.96%的股份。

根據當時的公告，這次股權轉讓是“王久芳家族調整上市企業的股權結構”。

有寧波行業的人根據接口信息，這次股票變更后，王久芳不僅上市企業的股票比率超過王叢魏，而且在企業內部也重新擁有了絕對的話語權。

許多前榮安產的員工對界面信息記者說，王久芳控制欲強，心敏感，長子王叢魏安靜，工作安詳，進入企業時間更長，相比之下，最小的王怡心更聽話。 這幾年，王叢玳甲對企業內部管理、人事進行了一系列調整，反映在規模的增加上還不錯。

根據王久芳以前的計劃，王叢玳甲主要負責上市企業的房地產業務，王怡心負責房地產以外的業務。 但是，這種安排隨著這次股票調整又改變了。

根據上述知情人士的最新人事安排，有萬科經驗的王怡心在回到榮安集團上班的同時，還從事房地產相關業務。 這引起了王叢魏首要責任的上市企業榮安房地產和一定程度的同行競爭。

競爭對手很突出

關于榮安產地內部的管理結構混亂，早就由前經營干部通過向深交所提交證明書的方法公開了。

年，時任榮安產董事的胡約翰兩次向深交所提供情況證明，對榮安產控股股東和實際管理者能否嚴格遵守同行的競爭、關聯交易等表示懷疑。

那年6月，榮安地產召開了輪流股東大會，董事會決議王久芳代替胡約翰成為榮安地產董秘，沒有財務經驗的王叢魏代替宋長虹擔任財務負責人。

胡約翰說，當時接受接口信息采訪時，之所以對深交所作出反應，是因為他認為榮安地產的企業管理不合理。

之后，王久芳在兼任一個多月后，安排秘書鄧華堂接替董秘職。 但是鄧華堂在董秘期間，榮安地產發生了多次違反信徒、公告錯誤等問題。 今年5月，榮安老人鄭偉紅接替了財務總監的職位。

除了王久芳在關鍵崗位上的用人單位不公正外，上市企業榮安房地產和控股公司榮安集團一直有同行競爭。

根據天眼調查新聞，榮安集團對外的房地產企業業務除了上市企業榮安房地產外，還有榮安集團(山東)置業有限企業，成立于2019年5月10日。

另外，榮安地產與新曙光房地產開發有限企業都有同行關系。 根據接口信息以前的報道，榮安地產于2009年12月獲得鄞州區廟堰-4號地塊，代價為23.07億，是當時的寧波總價格地王。

年6月，榮安地產宣布歸還地塊。 年11月，該地塊再次出牌出讓，寧波新曙光房地產開發企業以底價競爭獲得。

奇怪的是，新曙光競爭上述地塊后，榮安地產又成為了這個項目的代理人，項目名為榮安中央公館。 王久芳也作為中央公館的站臺公開，據說這個項目投入了大量的時間和心血。

據知情人士透露，當時的寧波新曙光其實是為王久芳統治的，是榮安集團的代表地。

榮安地產于去年9月發布公告，承認寧波新曙光與榮安地產的關聯交易關系。

公告指出，企業擁有寧波新曙光房地產開發有限企業2%的所有權，企業先后與寧波新曙光簽訂了《鄭州新城區首南地區yz-08-01d1，d4分區工程項目委托代理合同》等，榮安地產全資子企業寧波康熙房地產銷售代理

“寧波新曙光”股東方面由于項目開發資金不足，企業控股股東榮安集團為此提供了8億的連帶責任保證保證，“寧波新曙光”屬于企業相關人員，關聯交易構成了關聯交易。

截至2008年8月31日，榮安房地產及全資子公司與寧波新曙光累計交易額約1.56億元，占企業近期審計凈資產的3.70%。

根據上述知情同意，新曙光現在無處不在，但從企業股東結構來看，該企業與王久芳沒有股票關系，天眼調查新聞顯示，兩者只是伙伴關系。

雖然銷售規模在增加，但掌舵人王久芳重新調整了企業的所有權結構，不確定的繼承人問題依然困擾著這家家族企業在房地產領域下降的環境下進一步發展。

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