隨著中國社會老齡化的發展，養老地產已經被市場貼上了“無限光明”的標簽。 養老房地產在專業化和運營方面有特別的要求，因此近五年來很多住宅企業試水養老房地產，但尚未出現明確的盈利模式。 至今，中式養老地產的開發模式還處于探索階段。

不合口味的蛋糕

根據國際標準，65歲以上的人口占總人口的7%以上，或者60歲以上的人口占人口的10%以上的情況下，是老齡化社會。 截至年底，中國國內60歲以上老人已經1.85億人，人口占有率達到14%。 相關數據顯示，我國不僅已經進入老齡化社會，而且在這種程度上正在加快。

對于膨脹的養老訴求，國內養老地產的開發相對滯后。 事實上，國內養老地產已經喊了四五年，現在沒有真正成功的典型項目，大多只是建設了有養老概念的房子。 以深圳周邊的惠東地區、南沙地區為例，以養護、休閑、度假為概念的項目很多，但輔助的服務體系制度(例如醫療、健康養護功能項目、通常服務等)尚未確立，整個操作模式一直流傳至今

世聯地產[微博]事業部長李亞南總結說，目前試水養老地產的開發者不少，但開發模式還處于探索階段。 地產商開發養老項目有四個痛點，必須盡快處理。 “一個是模糊的、被認為理所當然的市場。 項目面對高端健康老人、高端自助護理老人還是需要護理的老人？ 老年人的支付能力怎么樣？ 二是利益煩惱。 養老項目土地的特殊性經常導致產權無法銷售，非產權交易如何實現利潤？ 三、如何銷售的問題？ 誰付款？ 是老年人還是孩子四、應該怎么持續經營，提供那些服務復印件？ ”。

根據聯合國地產調查，老人的支付意愿與提供的康復、醫療服務復印件有關。 50%以上的健康老人想每月最多以4000元~6000元為基礎照顧生活和購物，另一半的老人說只有在身體需要專業護理的情況下才能以高價格入住老年公寓。 只有少數身體部分機能喪失或患有慢性病的老年人希望為健康維持和身體恢復的相關服務支付更高的價格。

李亞南說，“未富先老”、“未老先衰”是中國養老市場的八字真相。 “未富先老”意味著老人的支付力有限，老人選擇養老項目是預算和合理的方法。 因此，降低支付門檻，創新支付方式是養老項目的普遍解決課題。 “沒有衰老”意味著老人的健康維持、恢復、治療等訴求是真正的剛性訴求。 如果不能為他提供醫療相關的服務，他不會付款，而且他付不起高價，這是市場的現實。

美日模式很難復制

養老的中國特色路到底怎么走？ 調查顯示，服務、醫療和費用是老人最關注的三個因素。 對環境來說，老人對房地產本身的功能和面積要求不高，對等級、裝修、功能面積的要求也不高，但居住便利性、文化功能和休閑空之間的要求很高。 在收錢模式下，大部分老人對月租金的容錯性比較有限，押金也不會特別高。

李亞南介紹了可以探討的三種發展模式。

第一種是被稱為隔世親情社區的模式。 該模型適合放置在城市邊緣，例如城市公共汽車系統的末端站點。 這種社區銷售和持有的房地產大約以7:3的比例，由此保證開發資金不斷流動。 而且年輕人和健康的老人可以混合在一起。 核心配備幼兒園、親子樂園、老年人活動中心等基礎設施，可以成為適合老化的大生活社區。

第二種模式將自理老人和護理老人群體進行比較，稱為會員制的醫養綜合體模式。 這種養老項目的區劃需要直接輻射到醫療機構和城市生活的輔助資源，規模不能大，通常在200畝以內，項目無法出售產權，采用全部持有、按等級劃分的會員制利益模式。 現在這樣的項目國內已經有了一些實踐例子。 例如上海親和源老年社區、北京太陽城水岸香舍、天津寶圩云杉鎮等。

第三種模式被稱為養護的目的地模式。 因為這樣的項目離城市比較遠，所以必須建設非常有魅力的核心設施。 在這樣的核心設施中加上不動產銷售和會員銷售成為收益方法，對比的顧客主要是高保健意識的中高端家庭。

我知道國內大部分開發公司都傾向于學習美國和日本的模式。 美國養老地產由投資者、建筑商、運營商形成了完善的融資、建設、運營市場化體系，各環節的專業分工實現了高效低風險的運營，核心是通過成熟的市場化運營模式處理養老問題。 國內養老地產的全連鎖是由地產商獨立整合資源完成的，所以中國現在很難復制美國模式。 日本養老模式憑借高福利養老政策和低融資價格迅速大幅度推進市場，具有小型化、保有化、精品化的特征，國內的政策環境和融資環境與日本還有明顯的差異，現在也很難復制日本模式。

臺灣恒安照護集團理事長胡世賢表示，養老產業承擔著越來越多的社會責任屬性，因此與純商業性質的房地產、保險、金融等產業不同，沒有退出機制，由于中西文化的差異，美國日本等海外養老模式和理論在中國復制 “例如，在文化上，中華文化遵循儒家思想，土斯有錢、儲蓄、遺產留給孩子等觀念從以前就流傳下來，這些風俗、價值觀、習性等與西方國家大不相同，所以照顧模式必須考慮中華文化的特征 ”。