六年彈指一揮間

在“萬寶”之爭中，萬科早就成了網紅，從感情到紅燒肉，已經說得太亂了，上次看到娛樂頻道跟王老板和田先生說話，不知道該把萬科的故事總結成哪個主題的素材。

老實說，作為財務人，關于法律框架內的是非，我們還沒有參加。 盡管風云在公眾號上發表了很多相關的復印件，但不能讓財務小組的研究變得有趣。 寧可聽萬科榮登年度世界500強排行榜，尊敬這家企業，難怪這么好的企業，大家都會成為大老板。

帶著這份敬意，我們研究了萬科年報。 規則，為了盡量客觀和全面，我們仔細研究萬科連續六年的財務報告，追溯到年，用足夠長的時間總結萬科經營狀況的一些變化趨勢，看看這家企業有多優秀，真的在行業標桿上

六年轉眼，滄海變成桑田了嗎？

我說萬科財務報告開頭給股東的信中的這句話令人印象深刻，是給股東的信，結果成為給經營團隊的表揚信，這樣自信，感人，但總是感覺有點自負，整個經營團隊在正宗的大戲中一直 沒有姚老板。

二、收益性(利潤)分析

1、從毛利率看本行盈利能力的變化

改不了的壞毛病，總是喜歡挖人最核心的“里子”看一體，大家清楚吧？ 本行盈利能力的變動趨勢沒有人自己說的那么高興哦。 這還是相反的，6年間下跌，毛利率水平從去年的40.7%下降到去年的29.35%。

這是因為房地產調控大背景下的領域優勢嗎？ 但是一線城市的房價幾乎沒有上漲。 特別是深圳的房價已經上漲了。 銷售額上升的話毛利率反而會下降嗎？

為了消除心中的疑問，我們尋找并核對了另一個同領域的上市公司的數據。 這個保利房地產也在南方，也是國有控股公司，是同一個領域，應該有一定的可比性嗎？

這是保利地產6年的數據，他6年的毛利率在30%以上比較穩定，特別是-3年在前期控制觸底的狀態下開始逆轉上升，與萬科的連年下降不同。

把兩個企業的一些變化放在一個圖上，可以更直觀地看到，一個在變動中尋求突破，一個在困境中探索，提高無力感。

2 .從費用率看內部控制能力的改善

根據給股東的信，從企業價格、費用管理能力領域前列解體的毛利率水平來看，價格的管理水平與領域的先例還是有差異的吧(特別是標桿要求的嗎)。 我們也不要那么客氣老板，否則做財務數據橫向對我們的工作人員來說會是自己的事件。

費用管理水平怎么樣？ 讓我們看看費用數據

這確實在控制中連年下降。 太好了。 請先稱贊一下。 還是比較保利，看看能不能成為管理能力的頂尖。

在看上保利地產的數據之前，我懷疑過萬科。 費用率有沒有可能在6年內從8.73%下降到每年的4.79%，幾乎削減了一半的費用？ 為了在毛利率下降時維持業績，復印了表內費用，表外化了嗎？ 有保利數據的證據，我們消除了疑問。

相反，保利的費用率除了年為. 55%，其他幾年幾乎保持在5%左右，限制水平非常穩定。

從費用的角度來說，除了6年間年保利地產的費用率比萬科高0.82%以外，其他年度保利的折線都在萬科之下。 當然，我知道費用管理的水平有多低，但是年度萬科的費用率下降幅度也確實很大，達到了1.4%。 營業收入規模的擴大可能大大降低了費用率。

3、從扣除后的凈資產收益率看資產收益水平

要查看公司資產的獲利能力，請考慮扣除非經常性損益后的凈資產收益率。 因為非定型損益顧名思義也是“偏財”，所以偶然性太大，不能作為能力評價的依據。

應該說兩家企業凈資產的收益性非常接近，差異幾乎可以忽略，但從領域的基準和教父的要求來看，如果這微小的差異是正向的話，表明后來者正在追趕，處于危險之中的這個差異是否是負向的？ 這么高調地說也是最好的隊伍嗎？

三、駕駛能力(效率)的分解

1、從庫存周轉天數看經營效率

庫存周轉天數是指公司從取得庫存到消費、銷售為止所經歷的天數。 證明周轉天數越少，庫存變化的速度越快。 資金被庫存占用的時間越短，庫存管理業務的效率越高。

從領域特征來看，房地產開發公司相對于建設周期較長，從獲得土地到最終開發完成通常需要3年以上，因此庫存周轉天數大也是正常的。

從上面的折線圖來看，保利的庫存周轉天數比萬科小得多，特別是-2年，保利的庫存周轉天數下降明顯，證明了他們的清倉商比萬科好得多。

2、從應收賬款周轉天數看變動能力

應收賬款周轉天數是指公司從取得應收賬款到回收錢并轉換成現金所需的時間。 運轉天數越短，證明流動資金的錄用效率越好。 是衡量企業是否需要長期回收應收賬款，反映企業流動資產的變化能力。

房地產公司幾乎都是現金交易，買我們的房間還沒有付房間，所以這個周轉天數極短，開發商從你訂購房間到付錢幾乎不超過一周。

從圖表可以看出，前兩年萬科應收賬款周轉天數比保利低了好幾天，表現良好。 但是，到了接下來的4年開始逆轉，保利應收賬款的周轉天數明顯逐年下降，萬科的一些變化逐年上升，在這種上升和下降之間，兩企業的變化能力誰高誰低一目了然。

結合以前庫存周轉天數的指標，保利不僅去庫存的速度快，而且幾乎都是現金交易，變動能力也很強。

3、從總資產周轉率看管理能力

總資產周轉率是考察公司資產運營效率的重要指標，體現了公司經營期間所有資產從投入到產出的移動速度，反映了公司所有資產的管理質量和利用效率。

兩家企業總資產周轉率低，基本一致是因為房地產領域的建設周期長，周轉速度相對慢，和庫存周轉天數一樣，這是領域的特征。

從折線圖來看，兩條折線上下彎曲，你高我低，你低我高。 但是，總體趨勢表明保利地產的數據正在向上發展，萬科基本上很弱，有點無力感。

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